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MINISTERIO DE JUSTICIA
DECRETO Nº 18.734 – Buenos Aires, 6/08/1949
CONSIDERANDO:
Que el régimen de la propiedad de pisos y departamentos
estatuido por la Ley núm. 13.512 requiere la sanción de normas
reglamentarias para su efectiva aplicación;
Que en ese sentido resulta indispensable; como la misma ley lo
prevé, instituir reglas especiales relativas a la inscripción
del dominio en los registros públicos, adaptadas a las
modalidades de la nueva forma de propiedad;
Que es también de indudable conveniencia determinar
las materias que obligatoriamente debe
contener el reglamento de copropiedad y administración a que se
refiere el art. 9 de la ley citada, toda vez que de la
previsión y el acierto con que los propietarios regulen sus
relaciones recíprocas, alejando el riesgo de eventuales
conflictos, dependerá en apreciable medida el éxito del sistema;
Que por los mismos motivos es aconsejable permitir la
inscripción del referido reglamento a
quienes se dispongan a dividir horizontalmente en propiedad
edificios ya construidos o en vías de construirse, medida
coincidente con la prescripción legal que obliga al “consorcio
de propietarios” a proceder a dicha inscripción;
Que con el fin de salvaguardar los derechos de los terceros
adquirentes, como consecuencia del reconocimiento legal de
obligaciones que siguen al dominio del
piso o departamento transmitido (Ley 13.512, art. 17), es
necesario facilitar a aquéllos el conocimiento anticipado de las
deudas de tal naturaleza que puedan existir, a cuyo propósito se
ha considerado un medio idóneo, dentro de las posibilidades
reglamentarias del Poder Ejecutivo, el que se estatuye en el
art. 6 del presente decreto;
Que siendo el valor asignado a cada piso o departamento el que
determina, en principio, la proporción que corresponde a los
propietarios en los derechos y obligaciones comunes (ley citada,
arts. 3 y 8), es menester asegurar que dicha proporción no ha de
ser alterada por las valuaciones que, a los efectos del pago del
impuesto territorial, se realicen separadamente sobre cada
unidad inmobiliaria;
Que la concesión de préstamos en condiciones liberales puede
estimular la construcción de inmuebles destinados a ser
divididos horizontalmente y facilitar la adquisición individual
de departamentos o pisos, función que debe tomar a su cargo el
Estado como medio de atenuar el problema actual de la crisis de
vivienda y contribuir al propósito reiteradamente expresado, de
permitir el acceso a la propiedad a las personas de situación
económica modesta;
Que, finalmente, no existe riesgo alguno de que, como
consecuencia de la adquisición de pisos o departamentos
arrendados, se produzcan desalojos fundados en la causal que
prevé el art. 2º, inc. c) de la Ley 12.998, pues a ello se opone
la disposición del art. 1º de la Ley 12.228 que circunscribe su
beneficio a los propietarios de casas “ya adquiridas” a la fecha
de su sanción.
El Presidente de la Nación Argentina Decreta:
I – DISPOSICIONES GENERALES
Art. 1º – Sin perjuicio de la
obligación de redactar e inscribir un reglamento de copropiedad
y administración, impuesta al consorcio de propietarios por el
art. 9 de la Ley 13.512, dicho reglamento
podrá también ser redactado e inscripto en los registros
públicos por toda persona, física o ideal, que se disponga a
dividir horizontalmente en propiedad -conforme al régimen
de la Ley 13.512- un edificio existente o a construir y
que acredite ser titular del dominio del
inmueble con respecto al cual solicite la inscripción del
referido reglamento.
Art. 2º – No se inscribirán en los
registros públicos, títulos por los que se constituya o
transfiera el dominio u otros derechos reales sobre pisos o
departamentos, cuando no se encontrare inscripto con
anterioridad el reglamento de copropiedad y administración o no
se lo presentare en ese acto en condiciones de inscribirlo.
Art. 3º – El reglamento de
copropiedad y administración, deberá proveer sobre las
siguientes materias:
1) Especificación de las partes del edificio de propiedad
exclusiva;
2) Determinación de la proporción que corresponda a cada piso o
departamento con relación al valor de conjunto;
3) Enumeración de las cosas comunes;
4) Uso de las cosas y servicios comunes;
5) Destino de las diferentes partes del inmueble;
6) Cargas comunes y contribución a las mismas;
7) Designación de representante o administrador; retribución y
forma de remoción; facultades y obligaciones;
8) Forma y tiempo de convocación a las reuniones ordinarias y
extraordinarias de propietarios; persona que las preside; reglas
para deliberar; quórum; mayorías necesarias para modificar el
reglamento y para adoptar otras resoluciones; cómputo de los
votos; representación;
9) Persona que ha de certificar los testimonios a que se
refieren los arts. 5 y 6 del presente decreto;
10) Constitución de domicilio de los propietarios que no han de
habitar el inmueble.
11) Autorización que prescribe el art. 27. (Inciso incorporado
por art. 2º del Decreto Nº 23.149/56 B.O. 11/1/1957. Vigencia: a
partir de los 15 días de su publicación).
Art. 4º – Para la inscripción del
Reglamento de Copropiedad y Administración deberá presentarse
éste al Registro de la Propiedad, juntamente con el Formulario
Nº 1 a que se refiere el art. 29 y
un plano del edificio extendido en tela, firmado por
profesional con título habilitante. En dicho plano las unidades
se designarán con numeración corrida y comenzando por las de la
primera planta; se consignará las dimensiones y la descripción
detallada de cada unidad y de las partes comunes del edificio y
se destacará en color las partes de propiedad exclusiva.
(Artículo sustituido por art. 1º del Decreto Nº 23.149/56 B.O.
11/1/1957. Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).
Art. 5º – Las decisiones que tome
el consorcio de propietarios conforme al art. 10 de la Ley
13.512, se harán constar en actas que firmarán todos los
presentes. El libro de actas será
rubricado, en la Capital Federal y Territorios
Nacionales, por el Registro de la
Propiedad, y en las provincias por la autoridad que los
respectivos gobiernos determinen. Todo
propietario podrá imponerse del contenido del libro y hacerse
expedir copia de las actas, la que será certificada por
el representante de los propietarios o por las personas que
éstos designen. Las actas podrán ser
protocolizadas.
Será también rubricado por la misma
autoridad el libro de administración del inmueble.
Art. 6º – A requerimiento de
cualquier escribano que deba autorizar una escritura pública de
transferencia de dominio sobre pisos o departamentos, el
consorcio de propietarios, por intermedio de la persona
autorizada, certificará sobre la
existencia de deuda por expensas comunes que afecten al
piso o departamento que haya de ser transferido.
Art. 7º – El Banco Hipotecario
Nacional concederá préstamos de fomento, especiales u
ordinarios, según corresponda a cada caso de acuerdo con su ley
orgánica escalas de acuerdos e intereses y normas internas que
se dicten, para facilitar la construcción o la adquisición de
inmuebles destinados a ser divididos en departamentos o pisos
que hubieran de adjudicarse a distintos propietarios, como así
también para la adquisición aislada de uno o más departamentos o
pisos de un inmueble.
Art. 8º – Los préstamos que el
Banco Hipotecario Nacional ha concedido o acuerde por el sistema
llamado de sociedad de propiedad colectiva, podrán ser
convertidos en préstamos individuales, siempre que los
interesados se ajusten al régimen de la Ley 13.512 y cumplan los
requisitos que a ese efecto establezca el Banco.
II – DISPOSICIONES ESPECIALES PARA LA
CAPITAL FEDERAL Y TERRITORIOS NACIONALES
Art. 9º – Se inscribirán en el
Registro de la Propiedad de la Capital Federal:
1) Los títulos constitutivos o traslativos de dominio, sobre
pisos o departamentos;
2) Los títulos en que se constituyan, transfieran, reconozcan,
modifiquen o extingan derechos de hipoteca, usufructo, uso,
habitación, servidumbre o cualquier otro derecho real sobre
ellos;
3) Los actos o contratos en cuya virtud se adjudiquen pisos o
departamentos o derechos reales, aun cuando sea con la
obligación por parte del adjudicatario de transmitirlos a otro,
o invertir su importe en objetos determinados;
4) Las sentencias ejecutoriadas que por herencia, prescripción u
otra causa reconocieren adquirido el dominio o cualquier otro
derecho real sobre pisos o departamentos;
5) Los contratos de arrendamiento de pisos o departamentos por
tiempo determinado, que exceda de un año;
6) Las ejecutorias que dispongan el embargo de departamentos o
pisos o que inhiban a una persona de la libre disposición de los
mismos.
Art. 10. – Sin perjuicio de la
aplicación de las disposiciones de la Ley 1893 Título XIV, en lo
que fueren compatibles con el presente régimen, para las
inscripciones que se señalan en el artículo anterior se
aplicarán estrictamente o por analogía las disposiciones que
contienen los arts. 6, 7, 11, 14 al 17, 35, 37 a 44, 46 a 56,
58, a 60, 65, 66, 68, 72, 73, 74, 75, 77, 89 a 100, 102 a 111,
114 a 186, 190, 191, 193 a 207 del Reglamento del Registro de la
Propiedad, como así también las disposiciones del Decreto Nº104.961,
del 4 de mayo de 1937.
Art. 11. – Toda inscripción deberá
contener las siguientes enunciaciones:
1º – Día y hora de presentación del título en el Registro;
2º – Situación del edificio, calle, número, zona, designación
numérica y superficie de la unidad y su proporción en la co-propiedad.
(Inciso sustituido por art. 1º del Decreto Nº 23.149/56 B.O.
11/1/1957. Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).
3º – Valor, extensión, condiciones y cargas de cualquier especie
del derecho que se inscriba;
4º – Naturaleza del acto que se inscriba y su fecha;
5º – Nombre, apellido, estado y domicilio de la persona a cuyo
favor se haga la inscripción;
6º – Nombre, apellido, estado y domicilio de la persona de quien
proceda inmediatamente el derecho a inscribir;
7º – Tomo y folio de la inscripción correspondiente al título
transmitente;
8º – (Inciso derogado por art. 3º del Decreto Nº 23.149/56 B.O.
11/1/1957. Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).
9º – Constancia de haber solicitado los Certificados del
Registro;
10º – Designación de la Escribanía, Oficina o Archivo en que
existe el título original;
11º – Nombre y jurisdicción del funcionario, juez o tribunal que
haya expedido el testimonio o la ejecutoria u ordenado la
inscripción;
12º – Firma del encargado del Registro.
Art. 12. – Con los formularios de
adquisición que presenten los escribanos juntamente con los
testimonios del acto a inscribir y los originales de los oficios
que por duplicado remitan los jueces se confeccionarán los
protocolos de “Registro de Propiedad Horizontal”.
Este registro se llevará abriendo uno particular a cada piso o
departamento. Se asentará por primera partida la primera
inscripción, ligándose por notas marginales todas las
posteriores inscripciones, anotaciones y cancelaciones relativas
al mismo piso o departamento
Art. 13. – Las inscripciones de
dominio de las distintas unidades que constituyen una finca, se
ligarán la primera vez por notas a la inscripción de dominio de
la Ley 1893.
(Artículo sustituido por art. 1º del Decreto Nº 23.149/56 B.O.
11/1/1957. Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).
Art. 14. – En las escrituras de
transmisión de dominio de cada unidad, se hará constar, cuando
corresponda la autorización de la Dirección General Impositiva.
Art. 15. – Los libros del dominio
de la propiedad horizontal serán llevados para los inmuebles de
la Capital Federal, por Zona Norte y Zona Sur, según que los
edificios estén situados en la parte que se extiende al Norte de
la línea media de la calle Rivadavia o en la parte que se
extiende al Sur de la referida línea.
En cuando a los inmuebles ubicados en los Territorios
Nacionales, se abrirá un libro para cada Gobernación.
Art. 16. – Las inscripciones de
cada piso o departamento pertenecientes a un mismo “Edificio”,
llevarán igual número de orden que se denominará “número de
Edificio”.
Art. 17. – El formulario del Reglamento de
co-propiedad y Administración, sus eventuales modificaciones y
el plano del edificio a que se refiere el art. 4º,
serán debidamente registrados.(Artículo
sustituido por art. 1º del Decreto Nº 23.149/56 B.O. 11/1/1957.
Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).
Art. 18. – En el Registro de
Hipotecas sobre la Propiedad Horizontal se llevarán libros
correspondientes a la Zona Norte y Zona sud de la Capital
Federal y además libros especiales de ambas zonas para las
escrituras de hipotecas a favor del Banco Hipotecario Nacional.
También se abrirá un libro para cada Gobernación.
Art. 19. – Las referencias de
hipotecas, embargos y demás restricciones al dominio, se
anotarán al margen de la inscripción de cada unidad.(Artículo
sustituido por art. 1º del Decreto Nº 23.149/56 B.O. 11/1/1957.
Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).
Art. 20. – Si en garantía de una
misma obligación, se grava con hipoteca varios pisos o
departamentos, se deberá presentar un formulario de inscripción
por cada departamento.
Art. 21. – Cuando el reglamento de
copropiedad y administración establezca determinadas condiciones
para la transferencia del piso o departamento, el Registro
observará y suspenderá el trámite de la inscripción del
documento correspondiente hasta tanto se de cumplimento a lo
exigido por el aludido reglamento.
Art. 22. – En los testimonios y
oficios judiciales que se presenten para su inscripción se hará
constar, además de los datos que prescribe la Ley 1893, los
tomos, folios, números de orden de cada inscripción de la
propiedad horizontal, como así también del legajo especial.
Art. 23. – Todo documento que se
presente para su inscripción en el Registro de la Propiedad
Horizontal, se asentará en los libros Diarios e Índice que se
llevan actualmente, en los que se dejará constancia del tomo y
folio correspondiente.
Art. 24. – Los escribanos de
registro no autorizarán escrituras públicas de constitución o
traspaso de dominio u otros derechos reales sobre pisos o
departamentos, si no se hubieses inscripto previamente el
reglamento de copropiedad y administración en el Registro de
Propiedad, o no se lo presentase en ese acto para ser inscripto
simultáneamente con el título. Deberán asimismo exigir
constancia de que el edificio ha sido asegurado contra incendio,
conforme a lo establecido en el art. 11 de la Ley 13.512, como
también de la autorización municipal que prevé el art. 27 de
este decreto.
Art. 25. – (Artículo derogado por
art. 4º del Decreto Nº 7795/55 B.O. 11/1/1956).
Art. 26. –A los efectos del pago del
impuesto inmobiliario, en la valuación de cada piso o
departamento irá incluida la parte proporcional del valor
atribuido al terreno y a las cosas de propiedad común. La
proporción entre esa valuación y la que corresponde al conjunto
del inmueble, permanecerá inalterable.
Si en algún departamento o piso se realizasen mejoras o se
agregasen detalles de ornamentación que justifiquen el aumento
del impuesto, una valuación adicional se establecerá por
separado para ese fin.
Art. 27. – Las autoridades
municipales podrán establecer los requisitos que deben reunir
los edificios que hayan de someterse al régimen de la Ley 13.512
y expedir las pertinentes autorizaciones, las que, una vez
otorgadas, no podrán revocarse.
Art. 28. – Las decisiones que tome
válidamente la mayoría de propietarios serán comunicadas a los
interesados ausentes por carta certificada.
Art. 29. – Apruébense los modelos
de formularios anexos al presente decreto los que, además de los
recaudos que establece el art. 4º del Decreto Nº 104.961,
deberán presentar un margen de siete centímetros.
(Artículo sustituido por art. 1º del Decreto Nº 23.149/56 B.O.
11/1/1957. Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).
Art. 30. – Publíquese, comuníquese,
anótese, dése a la Dirección General del Registro Nacional y
archívese. PERON – Belisario Gache Pirán. |
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