| |
I -
CONSORCIO DE PROPIETARIOS
Artículo 1º
A los efectos de este instrumento, de acuerdo a lo dispuesto por
el art. 99 de la ley 13.512, queda constituido el consorcio que
se denominará “Consorcio de Propietarios Edificio _ _ _ _ _ _ _
_ _ _” integrado por los titulares del dominio exclusivo de los
sectores que se determinan en el art. 29, inc. a) y condóminos
en las partes comunes en las proporciones que se establecen en
el art. 99, inc. a) todo lo cual acreditarán con las respectivas
escrituras públicas debidamente inscriptas en los pertinentes
registros. En caso de transmisión del dominio, el sucesor
ocupará “ipso jure” su lugar en la entidad a partir de la fecha
de la respectiva adquisición.
II -
DIVISIÓN DEL EDIFICIO
Artículo 2º
El edificio de la calle _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ se desarrolla en _ _
_ _ _ plantas, a saber: planta sótano, planta baja, _ _ _ _ _
pisos altos y azotea, según resulta del plano Que pasa a ser
parte del presente documento, firmado por el _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
matricula Nº _ _ _ _ _, el que en copia se agrega a esta
escritura. El edificio se divide a su vez:
a) Sectores de propiedad exclusiva:
El edificio, a los efectos de la determinación de sectores
independientes de propiedad exclusiva, se divide en unidades,
las que enumeradas correlativamente del _ _ _ al _ _ _ tienen la
ubicación y distribución que surge del aludido plano,
estableciéndose además en el mismo las siguientes superficies
propias: para la unidad funcional Nº 1 _ _ _ m2; para la unidad
funcional Nº 2 _ _ _ _ _ m2, etc., etc. A las señaladas
unidades, les corresponde asimismo las unidades complementarias
sitas en el sótano del edificio y que en la planilla inserta en
el plano ya mencionado se individualizan con números romanos
asignándoles la siguiente distribución: A la unidad UNO la
unidad complementaria número IX; a la unidad TRES la unidad
complementaria número VII; etc. Estas unidades no pueden ser
objeto de dominio exclusivo sino por los titulares de alguna de
las unidades funcionales del edificio.
b) Sectores y/o cosas de propiedad común:
Además de los sectores y/o cosas enumeradas en el art. 2º de la
ley 13.512, se consideran de propiedad común de los integrantes
del consorcio los siguientes:
a) El terreno, los cimientos y estructura del edificio;
columnas, vigas, losas, etc.;
b) Los muros del edificio en toda su extensión, sean divisorios
de la propiedad, sean que separen las distintas unidades entre
sí, o bien que separen las unidades de los sectores de propiedad
común, sean o no de uso exclusivo;
c) Los techos y azoteas del edificio;
d) La entrada principal y su pasaje;
e) La escalera de acceso a las unidades;
f) Los palieres de entrada de las unidades, así como los de
acceso a las dependencias de servicio de los mismos;
g) La unidad destinada para el encargado;
h) Los ascensores, sus respectivas cajas en toda su extensión,
sus máquinas y los espacios donde éstas se encuentren;
i) Las máquinas, calderas, bombas, medidores y los espacios
donde se encuentren;
j) Los tanques generales de agua y petróleo y las cajas de plomo
de los servicios cloacales y/o desagüe cualquiera fuere el lugar
donde se encuentren;
k) Las cañerías de conducción de agua, electricidad, gas y
teléfono, cualquiera sea su destino, en toda su extensión y
cualquiera sea el lugar que atraviesen, hasta la parte de ellas
que se encuentre al descubierto dentro de los sectores de
propiedad exclusiva punto a partir del cual aquéllas tendrán el
carácter de propias;
l) Los patios y balcones;
m) Las chimeneas y/o conductos de ventilación;
n) Los extinguidores de incendio existentes en los diferentes
pisos de acuerdo con los reglamentos en vigor;
o) La unidad guarda coches sita en el sótano, con Su rampa de
acceso y su entrada y salida por el Nº _ _ _ _ _ _ _ del
edificio y sobre cuyo uso se dispone más adelante;
p) Todas aquellas partes, sectores y/o cosas del edificio sobre
los cuales ningún propietario puede invocar dominio exclusivo
fundado en su título de adquisición.
III -
DESTINO DE LAS DIFERENTES PARTES DEL EDIFICIO
a) Sectores de propiedad exclusiva:
Artículo 3º
Los sectores de propiedad exclusiva serán destinados por sus
respectivos propietarios para vivienda únicamente, a excepción
de la unidad UNO, sita en la planta baja (local de negocio),
ejerciendo en cuanto a ellos los derechos que emergen del
dominio, sin más limitaciones que las establecidas en el art. 69
de la ley 13.512 y las que resulten de lo dispuesto en el
presente reglamento de copropiedad y administración. El
propietario del local podrá modificar la vidriera, siempre Que
respete la armonía del :frente, no atente contra su estética, y
obtenga previamente la conformidad escrita del administrador.
Artículo 4º
Queda terminantemente prohibido a los propietarios y/u ocupantes
a cualquier título de los sectores de propiedad exclusiva,
instalar en los mismos, negocios, oficinas, consultorios y/o
estudios profesionales, cualquiera fuere la índole de los
mismos, aunque sea como complemento de la vivienda. El
propietario y/u ocupante del local podrá desarrollar en el mismo
toda actividad que guarde relación con la categoría y ubicación
del inmueble, quedando prohibido destinar las unidades y el
local a cualquier actividad contraria a la tranquilidad,
salubridad, decencia, moralidad y buen nombre del edificio, como
así también a pensión y/o alojamiento de pasajeros, y arriendo o
subarriendo parcial de las habitaciones que las componen.
Artículo 5º
Se requerirá la autorización de los propietarios que representen
por lo menos más de las dos terceras partes de los votos,
aplicándose a los efectos del cómputo los porcentuales
establecidos en el art. 9 inc. a), para que los propietarios
puedan dividir los sectores de propiedad exclusiva y vender las
unidades resultantes, siempre y cuando no se afecten lugares
comunes, en cuyo caso deberá observarse lo dispuesto en el art.
7. de la ley 13.512.
b) Sectores de propiedad común:
Artículo 6º
Son los especificados en el art. 2º, inc. b) del presente
reglamento. El uso de los sectores y/o servicios comunes, se
practicará de acuerdo con el sentido y limitaciones que indica
el art. 3º de la ley 13.512, con sujeción a los detalles que se
establecen en el reglamento interno del edificio a los efectos
de los arts. 6º y 15 de la misma ley. En el espacio común
destinado a guardacoches sito en la planta sótano, podrán
guardarse automóviles, correspondiendo a cada propietario el
derecho de guardar un automóvil de pasajeros de tamaño común,
estando expresamente prohibido ceder este derecho, aun en forma
gratuita, a personas extrañas al consorcio de propietarios. Los
gastos que directa o indirectamente tengan su origen en el uso y
mantenimiento del garaje, como ser sueldo del personal que se
contratare para Su atención, electricidad, útiles de limpieza,
impuestos que graven dicho destino, etc., serán abonados en
partes iguales por los propietarios de los respectivos
automóviles. Si hubiera algún propietario que adquiriera el
derecho de guardar más de un automóvil, contribuirá con tantas
partes como automóviles tuviera con el aludido derecho.
c) Sectores de propiedad común cuyo uso pertenece exclusivamente
al propietario que se indica :
Artículo 7º
Son sectores comunes destinados al uso exclusivo de los
propietarios: a) El existente en la planta baja hacia los fondos
del edificio cuyo uso exclusivo pertenece al propietario de la
unidad uno. b) El existente en la planta del primer piso sobre
el costado este del edificio. cuyo uso sea a titulo de dueño de
las unidades Que se indican, los siguientes: Propietarios o de
quienes depende la posesión, tenencia o uso y goce que no
pertenece exclusivamente al propietario de la unidad dos. c) El
existente en la planta del primer piso sobre el costado oeste
del edificio. cuyo uso pertenece exclusivamente al propietario
de la unidad tres. Balcones: Los existentes en las plantas del _
_ _ _ _ _ al _ _ _ _ _ _ piso inclusive, sobre el frente del
edificio cuyo uso exclusivo pertenece, respectivamente, a los
propietarios de las unidades que tienen acceso directo a ellos.
Artículo 8º
La división del edificio consignada en el art. 2º no podrá
modificarse sino por la resolución unánime de todos los
propietarios. Cualesquiera sean los contratos o compromisos
particulares que los propietarios de las unidades celebren con
terceros respecto de su unidad de propiedad exclusiva no variará
la responsabilidad que el titular del dominio tiene ante el
consorcio de acuerdo con lo establecido en el presente
reglamento.
IV -
PORCENTUALES
Artículo 9º
Estando Integrado el edificio por una unidad destinada a negocio
comercial y _ _ _ _ _ a vivienda _ _ _ _ _ lo que trae aparejado
un uso diferencial de ciertos sectores y/o servicios del mismo,
el presente artículo se subdivide en 2 incisos, cada uno de los
cuales determina el porcentual que corresponde a las unidades en
él incluidas: inc. a) Unidad Nº 1 (local) el _ _ _ _ _ %; Unidad
Nº 2 el _ _ _ _ _ %; etc., etc., Inc. b) : Unidad Nº 2 el _ _ _
_ _%; Unidad Nº 3 el _ _ _ _ _%; etc., etc.
Los indicados porcentuales son el resultado de la proporción que
representa la superficie propia de las unidades en cada inciso
incluidas, con relación a la suma de las superficies propias de
todas las unidades contempladas en el respectivo inciso.
Artículo 10º
Los porcentuales establecidos en el inc. a) del artículo
anterior determinan: a) el valor proporcional de cada unidad con
relación al valor del conjunto; b) el valor proporcional del
derecho de cada propietario sobre los sectores, servicios y/o
cosas comunes del edificio; c) el valor del voto emitido en las
asambleas conforme a lo que dispone el art. 32, inc. f).
V -
CARGAS COMUNES y CONTRIBUCIÓN A LAS MISMAS
Artículo 11º
Cada propietario está obligado a contribuir al pago de las
“cargas comunes” que devengue el uso, mantenimiento y
administración del edificio, en la proporción que resulte de
aplicar a ellas el porcentual que corresponde para su respectiva
unidad en los incs. a) o b) del art. 9º según cuál de ellos
fuera aplicable de acuerdo a lo que más adelante se dispone.
Artículo 12º
Los gastos que se originen por las causas que a continuación se
indican. serán soportados por los propietarios en la proporción
que resulte de aplicar a los mismos los porcentuales
establecidos en el art. 9º, inc. a):
1. Gastos de administración: Entendiéndose por tales los que se
originan a raíz del uso que hagan del edificio considerado en su
conjunto, los integrantes del consorcio o los que ocupen su
lugar a cualquier titulo, con excepción de aquellos que se
encuentren expresamente enumerados en el art. 13;
2. Impuestos, tasas y contribuciones: Cualesquiera sea su
naturaleza, siempre y cuando graviten sobre el inmueble en su
calidad de cosa común;
3. Reparaciones y conservaciones: Las referentes a los sectores
y/o cosas de propiedad común efectuadas por el administrador o
por los copropietarios en su caso, para mantener en buen estado
sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro, así como las
que hubiera que efectuar por intimaciones de los poderes
públicos;
4. Obras nuevas: Las que autorizarán los propietarios de
conformidad a lo que dispone el punto b) del ap. 1, inc. g) del
art. 32;
5. Innovaciones y mejoras: las que fueran autorizadas en
condiciones reglamentarias;
6. Créditos hipotecarios: El pago de los servicios de
amortización de capital y/o pago de intereses, cuando el
gravamen se haya constituido sobre el inmueble considerado en su
conjunto;
7. Gastos de reconstrucción: En los casos de destrucción parcial
de menos de las dos terceras partes del valor del edificio o
vetustez del mismo, en que se hubiera resuelto su
reconstrucción, salvo para la minoría a la que se obligase a
transferir su parte;
8. Sueldos y cargas sociales del personal de portería: Se
entiende por tales, los sueldos y cargas sociales del encargado
y suplente;
9. Otros gastos: Los que se originen como consecuencia de la
resolución válida de los propietarios sobre asuntos de interés
común, no comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al
administrador, o los que éste efectuare por dicho concepto en
cumplimiento de su mandato.
Artículo 13º
Los gastos que se originen por las causas que a continuación se
indican serán soportados exclusivamente por los propietarios de
las unidades enumeradas en el art. 9º, inc. b) , y en la
proporción que resulte de aplicar a los mismos los porcentuales
allí expresados:
1. Los gastos que se originen por consumo de fuerza motriz,
electricidad y/o combustible a cargo del consorcio:
2. Los gastos que origine el uso, conservación, reparación,
etc., de los ascensores, sus máquinas y/o cajas existentes en el
edificio, aunque éstos signifiquen reponer el valor del
artefacto y/o el de sus accesorios;
3. Los gastos que se originen en la conservación y aseo de los
pasillos, hall de entrada y demás sectores comunes del edificio,
como ser: pintura, decoración, embellecimiento y amoblamiento de
los mismos;
4. Los gastos que demande el pago de los sueldos y cargas
sociales de los peones y/o ayudantes y/o encargados del garaje.
NOTA: En atención a las especiales situaciones que se plantean
con respecto a los locales frente al uso de los servicios
centrales y dependencias comunes de los edificios, se sugiere la
conveniencia de establecer que los locales contribuirán al pago
de las cargas comunes en la medida que puedan utilizarlas, es
decir, si tienen instalaciones de calefacción, agua caliente,
etc., contribuirán en la misma medida que los departamentos; en
caso contrario quedarán eximidos de la contribución,
entendiéndose que la exclusión corresponde a los gastos normales
de atención y mantenimiento de los servicios centrales, y
también a la reposición de maquinarias, calderas, etc.
Artículo 14º
Los gastos de conservación y /o reposición que se realicen en
los sectores y/o cosas de propiedad común, sean o no de uso
exclusivo de algún propietario, serán soportados por todos los
propietarios en la proporción establecida en el art. 9º, inc.
a), salvo el supuesto contemplado en el art. 19.
VI -
PUBLICIDAD
Artículo 15º
La unidad uno destinada a local de negocio, podrá colocar
letreros anunciadores de su actividad, que deberán ser
previamente aprobados por el administrador. En caso de
desacuerdo entre propietario y administrador, éste deberá
convocar para dentro de los 15 días al consorcio a asamblea, la
que deberá decidir en definitiva. No reuniéndose la asamblea o
no pronunciándose al respecto, podrá el propietario proceder a
la colocación del letrero, bajo su responsabilidad y previo
permiso de la autoridad competente.
VII - DETERMINACIÓN DEL MONTO DE LA CONTRIBUCIÓN
DE LOS PROPIETARIOS, FORMA y PLAZOS PARA SU PAGO
Artículo 16º
A los efectos de la determinación del monto con que cada
propietario deberá contribuir al pago de las expensas por
“cargas comunes”, se procederá en la siguiente forma: el
administrador someterá anualmente a la asamblea general
ordinaria de propietarios, un cálculo del monto que
presumiblemente insumirán las cargas comunes en el ejercicio
venidero. Aprobado dicho cálculo, su monto se dividirá en cuatro
o doce cuotas, obligándose cada propietario a abonar por
adelantado, del 19 al 10 del mes en que comienza cada mes o
trimestre, la suma que resulte de aplicar el porcentual que
corresponde a su unidad, la cuarta o doceava parte del monto
calculado, redondeado cantidades, debiendo ajustarse los saldos
al resultado que arroje el balance que apruebe la asamblea.
Artículo 17º
El propietario que no cumpliera con el pago de las cuotas
establecidas para gastos ordinarios, dentro de los 10 primeros
días corridos de comenzado cada período y/o con el aporte que le
corresponde para formar o reponer el fondo de reserva en los
plazos previstos en el artículo anterior y/o con los que le
corresponden para gastos extraordinarios en los plazos que fije
la asamblea y/o con el pago de toda otra suma por cualquier
concepto vinculada a la propiedad del inmueble, se constituirá
en mora de pleno derecho y abonará desde la fecha en que debió
efectuarse el pago y hasta que satisfaga su deuda, una multa
contractual a favor de quien resultara haber adelantado los
fondos, del 3% mensual de la deuda. El administrador podrá
liquidar y cobrar dicha multa al percibir cada pago o bien
incluirla al practicar la liquidación general del consorcio, sin
que la circunstancia de recibir los pagos sin reserva enerve su
derecho de liquidar y cobrar la multa posteriormente, pudiendo
también cargar al propietario moroso los gastos extrajudiclales,
como ser: telegramas colacionados, honorarios de abogados u
otros profesionales que intervengan en trámites de tal carácter.
Sin perjuicio de ello, una vez transcurridos diez días corridos
desde la fecha máxima en que debió realizarse el pago, previa
notificación por telegrama colacionado o por otra forma
fehaciente que le hará el administrador, el propietario moroso
podrá ser demandado por la vía ejecutiva y para obtener el cobro
el consorcio podrá solicitar el embargo de bienes del deudor y
su inhibición general y/o la venta en público remate del
departamento de su pertenencia, o de otros bienes que tuviese.
El monto de la deuda que origine el reclamo y el que se devengue
hasta que el consorcio perciba íntegramente lo que se le
adeudare por alguno de los conceptos enunciados, podrá ser
debitado por el administrador en la cuenta de los restantes
integrantes del consorcio, conforme el porcentual que
correspondiere, a cuyo efecto ya los fines de su eventual
reclamo judicial con los recaudos y procedimientos antes
establecidos, los propietarios pactan de manera expresa la
solidaridad con los alcances previstos en el art. 699 y
concordantes del código civil. También podrá el administrador, a
partir del momento en que se produzca la mora del propietario
deudor, suspender el suministro de los servicios a cargo del
consorcio a la unidad respectiva.-
Será título ejecutivo para el cobro, el certificado de deudas
expedido por el administrador, de conformidad a las atribuciones
que le confiere el art. 69 del decreto 18.734/49, con constancia
de la cantidad liquida exigible.-
Las prórrogas o plazos que el administrador y/o el consorcio
concedan, así como los pagos que reciban en cualquier forma y
condiciones, no importarán novación en ningún caso.
Artículo 18º
Al procederse a suscribir las escrituras traslativas de dominio
por las que el edificio quede sometido al régimen de la ley
13.512, su adquirente deberá abonar como adelanto en concepto de
contribución al pago de las "cargas comunes" el _ _ _ _ _ % que
resulte del presupuesto estimado por el administrador, cantidad
que se ajustará al resultado que arroje el balance que la
primera asamblea apruebe. En las sucesivas ventas de cada
unidad, su adquirente en oportunidad de suscribir la respectiva
escritura traslativa de dominio, deberá abonar el importe de un
trimestre para contribuir al pago de las "cargas comunes" si
aquél estuviera ya determinado o el _ _ _ _ % del presupuesto
existente.
VIII - IMPUESTOS, GASTOS y REPARACIONES A CARGO EXCLUSIVO DE CADA
PROPIETARIO
Artículo 19º
Los gastos de conservación y reparación que se realicen en las
partes de propiedad exclusiva de las unidades, así como los
impuestos que graven a las mismas, estarán a cargo del
respectivo propietario, salvo el supuesto contemplado en el
artículo siguiente.
IX - RESPONSABILIDAD POR DAÑOS PRODUCIDOS
Artículo 20º
Los daños que se ocasionen en los sectores y/o cosas de
propiedad común, sean o no de uso exclusivo de algún
propietario, así como las que se ocasionen en las partes de
propiedad exclusiva, deberán ser resarcidas por el causante del
daño, ya sea que éste provenga de los hechos y lo de la propia
negligencia 0 bien de la de las personas de sus empleados,
huéspedes, personal de servicio, inquilinos O visitantes
particulares.
En el supuesto de no poder individualizarse al causante del
daño, los gastos originados por los motivos expresados serán
soportados por todos los propietarios, aplicándose al efecto los
porcentajes establecidos en el art. 9º, inc. a).
X - VENTA, CESIÓN Y/O TRANSFERENCIA DE LAS UNIDADES
Artículo 21º
En caso de venta, cesión y/o transferencia de alguna unidad, su
propietario queda obligado a comunicar al administrador con la
debida anticipación el nombre y apellido y domicilio del
adquirente y escribano designado para suscribir la respectiva
escritura traslativa de dominio, debiendo asimismo, exigir del
adquirente que en la escritura exprese conformidad al presente
reglamento, debiendo ceder a aquél su cuota parte en los fondos
de reserva de la administración para la atención de los gastos
comunes y extraordinarios, si los hubiera.
Artículo 22º
Es condición indispensable para la transferencia del dominio de
las unidades, que a la respectiva escritura se agregue el
certificado expedido por el administrador sobre inexistencia de
deudas por gastos y expensas comunes a que alude el art. 6º del
decreto 18.734/49.
XI - SEGUROS CONTRA INCENDIOS
Artículo 23º
El edificio deberá estar permanentemente asegurado contra
Incendio por la suma que resuelva la asamblea, la que no podrá
ser inferior ala valuación establecida para el inmueble a los
efectos del pago de la contribución inmobiliaria o similar,
compitiendo al administrador la celebración del seguro.
El pago de las primas correspondientes estará a cargo de los
propietarios en las proporciones establecidas en el art. 9º, inc.
a).
Si la prima se viera aumentada en razón del destino dado a
alguna unidad, dicho aumento estará a cargo exclusivo del
propietario de la unidad causante del aumento.
XII - OBLIGACIONES A CARGO DE LOS PROPIETARIOS
Artículo 24º
a) Comunicar al administrador Su nombre y apellido, así como el
domicilio que constituye a los efectos de las notificaciones y/o
citaciones a que hubiera lugar, teniéndose por constituido el
del departamento en caso de silencio. Estas constancias deberán
ser consignadas por el administrador en el registro de
propietarios que deberá llevar;
b) Comunicar el nombre y apellido al administrador de la persona
a quien haya cedido y/o locado el uso de la unidad;
c) Ejecutar de inmediato en la unidad de su propiedad los
arreglos y reparaciones cuya omisión pueda representar daños y/o
inconvenientes a los demás propietarios, siendo responsable de
los daños resultantes del incumplimiento de esta obligación;
d) Solicitar autorización al administrador para iniciar en el
interior de su departamento u otros sectores de propiedad
exclusiva, reparaciones o reformas de cualquier naturaleza que
ellas fueren. En caso de desacuerdo entre el administrador y el
propietario el primero deberá convocar, para dentro de los 15
días, al consorcio a asamblea, la que deberá decidir en
definitiva. No reuniéndose la asamblea o no pronunciándose al
respecto, el propietario podrá, bajo su responsabilidad,
ejecutar los trabajos proyectados;
e) Permitir, toda vez que sea necesario, al administrador y/o
personas encargadas de proyectar, inspeccionar o realizar
trabajos de interés común, el acceso al departamento, debiendo
en caso de ausencia designar depositario de las llaves y poner
en conocimiento del administrador el nombre y domicilio de
aquél, a los efectos antes indicados ;
f) Cumplir y hacer cumplir el presente reglamento, el interno
del edificio y las decisiones de las asambleas, a las personas
que a cualquier titulo se encuentren gozando de la posesión del
departamento;
g) Efectuar los pagos, a que está obligado, en el domicilio del
administrador.
XII - REPRESENTACIÓN y ADMINISTRACIÓN
Artículo 25º
Son órganos de representación y administración de la comunidad:
a) El administrador;
b) La asamblea de propietarios.
Artículo 26º
El administrador es designado y removido por la asamblea,
mediante el voto de los propietarios que represente como mínimo
más del 66,66 % de la superficie propia del edificio,
aplicándose a los efectos del cómputo del voto, los porcentuales
establecidos en el art. 9º inc. a), y su designación podrá
recaer en uno de los propietarios o en personas extrañas a la
comunidad. Tanto en el supuesto de renuncia como en el de
remoción, la entrega de la administración se formalizará recién
dentro de los sesenta días, siempre que el consorcio y/o los
propietarios estén al día en todos los pagos con respecto al
administrador. En ambos casos y cumplida la antedicha condición,
rendirá cuenta documentada de su gestión y hará entrega a su
sucesor del libro de actas y de administración, planos y demás
documentación que haga al edificio, a excepción de los
comprobantes de pago.
Artículo 27º
El administrador procederá como mandatario del consorcio de
propietarios a los efectos de las prescripciones de la ley
13.512 y su decreto reglamentario 18.734/49. Son derechos y
obligaciones del administrador, además de los expresamente
consignados en las normas citadas, los siguientes:
a) Ejecutar las resoluciones del consorcio e interpretar y hacer
cumplir el presente reglamento de copropiedad y el interno del
edificio;
b) Pagar con los fondos del consorcio las cuentas y/o facturas
de gastos de carácter común que se originan a raíz del uso que
los ocupantes hagan del edificio y sus servicios, así como los
necesarios a fin de mantener en buen estado las condiciones de
seguridad, comodidad y decoro de la propiedad;
c) Recaudar las cuotas fijadas por la asamblea como contribución
de los propietarios al pago de las cargas comunes;
d) Ordenar y pagar cualquier reparación o arreglo necesario en
las partes comunes y de servicio del edificio, a cuyo fin podrá
hacer uso del fondo de reserva de que habla el art. 30;
e) Llevar un libro de administración y otro de actas, ambos
rubricados en el Registro de la Propiedad, donde quedarán
consignadas las sumas abonadas para sufragar los gastos de la
propiedad y las actas y resoluciones de las asambleas de
propietarios, respectivamente;<
f) Llevar un registro de propietarios, consignando el nombre,
apellido y domicilio de los mismos, debiendo registrar en él
todo cambio que al respecto se produjera;
g) Remitir a los integrantes del consorcio con 10 días de
anticipación por lo menos del señalado para la reunión de la
asamblea general ordinaria, la rendición de cuentas del
ejercicio vencido siempre que no hubiere sido del conocimiento
de los propietarios, con anterioridad, así como también un
presupuesto de gastos y cálculo de recursos para el ejercicio
venidero;
h) Certificar las deudas por expensas comunes de acuerdo con el
art. 6º del decreto 18.734/49 y en su caso, la copia de las
actas correspondientes, conforme a lo establecido en el art. 5º
del mismo decreto;
i) Custodiar los títulos de propiedad del inmueble y demás
documentación relacionada con el bien conjunto;
j) Llevar las cuentas corrientes de cada propietario y mantener
al día la nómina y domicilio legal de los titulares de cada
unidad;
k) Representar al consorcio directamente o por apoderado, ante
las autoridades públicas, sean ellas administrativas, fiscales,
policiales, municipales y/o judiciales, nacionales y/o
provinciales, en cualquier gestión o asunto que haga a los
intereses del consorcio de propietarios;
l) Verificar las infracciones al reglamento de copropiedad e
interno del edificio, procediendo conforme a sus propias
atribuciones;
m) Designar y despedir al encargado, suplente y demás personal
del inmueble, cuando lo considere necesario;
n) Vigilar el estricto cumplimiento por parte de dicho personal
de las órdenes que se le impartan, las que se consignarán en un
libro especial destinado a ese efecto que se hallará en
portería;
o) Atender las quejas de los propietarios por el deficiente
comportamiento del citado personal, las que se harán constar en
el libro a que se ha hecho mención;
p) Efectuar las citaciones para las asambleas, sean ellas
ordinarias o extraordinarias, de manera fehaciente;
q) Resolver, siendo ello posible, toda divergencia entre los
propietarios u ocupantes de las unidades;
r) Inspeccionar la propiedad e inclusive las unidades, toda vez
que ello sea necesario para la ejecución de trabajos que
beneficien a la comunidad.
Artículo 28º
El administrador y representante legal del consorcio queda
expresamente facultado para actuar por sí o por apoderado en
representación del consorcio en todos los asuntos judiciales y/o
administrativos que tenga pendientes o se le susciten en
adelante de cualquier fuero y jurisdicción que sean, incluso
tribunales del trabajo, municipal de faltas y de policía
administrativa y comisiones de conciliación, a cuyo efecto lo
faculta para presentarse ante los señores jueces y demás
autoridades judiciales que correspondan, con escritos,
escrituras, documentos, testigos y todo género de pruebas,
pudiendo formalizar peticiones y denuncias, iniciar y contestar
demandas y reconvenciones, prorrogar y declinar jurisdicción,
oponer excepciones, decir de nulidad, tachar, recusar, apelar,
desistir de éste y otros derechos, comprometer en árbitros,
juris y arbitradores, prestar juramento, fianzas y cauciones,
nombrar toda clase de peritos, tasadores y martilleros,
solicitar la venta y remate de sus deudores y fiadores, embargos
preventivos y definitivos, inhibiciones y sus levantamientos,
cotejos de letras, autos de quiebra, desalojos y lanzamientos,
celebrar arreglos y transacciones, cobrar y percibir, otorgar
recibos y cartas de pago, pedir y asistir a toda clase de
audiencias y juicios verbales, concursar civilmente a sus
deudores, aceptar el nombramiento de interventor o síndico en
los juicios de quiebra en que sea parte y representarlo en tal
carácter, conceder quitas y esperas, producir informaciones,
solicitar la protocolización de toda clase de documentos, y de
las actas de asamblea cuando así corresponda por disposición de
la ley o por decisión de los propietarios, formular protestas,
iniciar juicios sucesorios de deudores, acciones criminales,
correccionales y querellas contra terceros, pedir reparaciones
de daños y perjuicios, careos, retractaciones y declaraciones
indagatorias, prisiones preventivas, excarcelaciones y
declaraciones indagatorias, excarcelaciones bajo fianza, deducir
tercerías, renunciar a prescripciones adquiridas, aceptar
cesiones de bienes en pago, intentar recursos de
inconstitucionalidad e inaplicabilidad de la ley o doctrina
legal, así como cualquier otro que autoricen las leyes de
procedimientos y renunciar los que estime convenientes, pudiendo
sustituir el mandato.
XIV -
EJERCICIO FINANCIERO
Artículo 29º
Cada ejercicio financiero durará un año, debiendo la asamblea
fijar la fecha de iniciación y vencimiento del mismo, la que
sólo podrá ser modificada por ella.
XV - FONDO DE RESERVA
Artículo 30º
Para la atención de gastos extraordinarios, indemnizaciones y
despidos u otros gastos especiales o imprevisibles, deberá
constituirse un fondo de reserva en forma de una contribución,
ajena a la ordinaria. Sobre el particular resolverá anualmente
la asamblea ordinaria debiendo expedirse acerca del monto de
dicho fondo y la forma de pago del mismo. El fondo de reserva
quedará depositado en poder del administrador, el que podrá
hacer uso del mismo conforme a lo dispuesto en el art. 27, y/o
para compensar las deudas del consorcio para con él, debiendo
rendir cuenta del mismo en oportunidad de celebrarse la asamblea
general ordinaria.
XVI - PODER PARA LA MODIFICACIÓN DEL REGLAMENTO
Artículo 31º
Para el cumplimiento de las resoluciones de la asamblea, que
importen una nueva modificación del presente reglamento, el
consorcio confiere desde ya poder a dos cualesquiera de sus
integrantes, para que una vez acreditada su condición de tales
ante el escribano interviniente, otorguen de manera conjunta la
escritura modificatoria pertinente.
XVII - ASAMBLEA DE PROPIETARIOS
Artículo 32º
Los propietarios para sus deliberaciones y decisiones celebrarán
asamblea ordinaria y extraordinaria, que tendrán lugar bajo los
mismos principios en orden a convocatoria y constitución. En la
primera asamblea que celebre el consorcio deberá fijar el mes de
cada año en que se realizarán las ordinarias en el futuro,
debiendo mediar entre el cierre del ejercicio y el mes fijado,
por lo menos dos meses. Acerca de la forma de llevarse a cabo
las asambleas, se establece lo siguiente:
a) Citación y lugar:
La citación, con indicación del carácter y
asuntos a tratarse se remitirá por intermedio del administrador
a los integrantes del consorcio o a sus representantes
debidamente designados, al domicilio legal por ellos constituido
o en su defecto al de la unidad objeto de la propiedad con una
anticipación no menor de 10 días corridos para las asambleas
generales ordinarias y no menor de 5 días corridos para las
extraordinarias. Las reuniones se celebrarán en el lugar que
fije el administrador, a la hora que la citación indique;
b) Clases de asambleas:
1. Asambleas generales ordinarias: Tendrán lugar en las
oportunidades señaladas. En estas asambleas serán considerados
la rendición de cuentas e informe que presente el administrador
relativo al ejercicio vencido, así como también el plan de
gastos para el ejercicio venidero, a fin de ajustar al mismo,
una vez aprobado, las cuotas correspondientes a los distintos
departamentos. Si fracasara la primera convocatoria por falta de
quórum se celebrará la asamblea media hora después en segunda
convocatoria. Esta segunda convocatoria tendrá lugar cualquiera
sea el número de propietarios presentes y/o porcentaje que les
corresponda de acuerdo al art. 9º, inc. a). En la segunda
convocatoria, quedarán aprobados la rendición de cuentas y el
plan de gastos presentado por el administrador, si no media la
mitad más uno de los votos .de los asistentes del consorcio. En
el caso de que no concurriera ninguno de los propietarios a la
segunda convocatoria, el administrador dejará constancia en el
libro de actas, con trascripción del orden del día, en cuyo caso
la rendición de cuentas y el plan de gastos presentados,
quedarán aprobados;
2. Asambleas extraordinarias: Se celebrarán cada vez que el
administrador lo considere necesario o cuando un grupo de
propietarios que represente por lo menos el 20 % de los votos de
los integrantes del consorcio lo solicite por escrito al
administrador. En caso de no obtenerse quórum suficiente, podrán
los interesados solicitar al juez la citación Que prescribe el art. 10 de la ley 13.512;
c) Presidencia: Las asambleas serán presididas por el
administrador, debiendo en el acto de constitución de las
mismas, procederse a la designación de uno o dos propietarios
para firmar el acta conjuntamente con el presidente. En ausencia
del administrador, los presentes podrán elegir un presidente
"ad-hoc" mediante constitución previa de la sesión, presidida
para esa emergencia por el de mayor edad. El presidente tendrá a
su cargo la dirección de las deliberaciones en la asamblea.
Durante las deliberaciones el presidente tendrá voz pero no
voto, excepto cuando fuere propietario;
d) Reglas para deliberar: Las reglas para deliberaciones las
sancionarán los propietarios constituidos en reunión;
e) Quórum: El quórum necesario para poder sesionar se establece
con la presencia de un número de integrantes del consorcio cuyos
votos representen más del 50 %. Se exceptúa: el supuesto
contemplado en el inc. b) del presente artículo, relativo a la
segunda convocatoria;
f) Cómputo de votos: Cualquiera sea la clase del asunto sometido
a la consideración de los integrantes del consorcio, así como la
mayoría exigida por este reglamento, el voto de cada propietario
valdrá tanto como cuanto represente el porcentual asignado a la
unidad propiedad de aquél en el art. 99 inc. a). Para poder
votar, el propietario deberá estar al día con los pagos al
administrador;
g) Mayorías necesarias:
1. Unanimidad: Se requiere el voto de todos los integrantes del
consorcio, para resolver sobre los siguientes asuntos:
a. Para modificar y/o resolver sobre la calidad de la ocupación
asignada a las respectivas partes del inmueble y para modificar
y/o resolver sobre los porcentuales establecidos para cada
unidad de propiedad exclusiva en consideración al todo en el
art. 9º;
b. Para disponer la realización de toda obra nueva que afecte el
inmueble común, el agregado de nuevos pisos o construcciones
sobre el último constituido, o excavaciones, sótanos, etc., bajo
la planta baja o subsuelo existente;
c. Para hipotecar el edificio y el terreno sobre el cual se
asienta;
2. Mayoría de dos tercios: Se requieren los 2/3 de votos de los
integrantes del consorcio para resolver sobre los siguientes
asuntos;
a. Para la realización de innovaciones y /o mejoras en el
edificio;
b. Para el nombramiento y/o remoción del administrador y
representante legal;
c. Para reformar el presente reglamento;
d. Para suprimir o suspender el funcionamiento de los servicios
centrales;
3. Simple mayoría: Se requiere el voto de la simple mayoría de
los presentes en las asambleas para resolver cualquier otro
asunto incluido en el orden del día;
h) Representación: Los propietarios podrán hacerse representar
en las reuniones por mandatarios, para lo cual será suficiente
la presentación de una carta poder con la firma certificada por
escribano público, banco o por el administrador. Un mismo
mandatario no podrá representar a más de tres propietarios. El
administrador no podrá actuar como representante de ningún
propietario. En caso de existir un condominio por alguna de las
unidades, los titulares de él deberán unificar representación;
i) Ausentes: Las resoluciones de las asambleas serán definitivas
y validas aun para los propietarios que no hubieran concurrido a
ellas, los que no podrán formular reclamación alguna fundada en
su ausencia. Las resoluciones que recaigan sobre puntos del
orden del día definido en él como “asuntos varios” o “general",
sólo podrán tener valor como "recomendaciones".
XVII -
CLÁUSULA ESPECIAL
Artículo 33º
Es condición especial para la validez de los acuerdos que por el
presente reglamento requieren unanimidad para resolver, así como
para los referentes a los extremos que establecen los arts. 12 y
16 de la ley 13.512, que los acreedores hipotecarios que
tuviesen inscriptos gravámenes por el todo del inmueble general
o sobre cualquiera de las unidades de propiedad exclusiva, sean
fehacientemente notificados de la respectiva resolución, a fin
de que puedan oponer sus derechos con anticipación a la
realización de los actos Que se hubiesen acordado.
XIX - CERTIFICADOS
Artículo 34º
El administrador queda autorizado para expedir, bajo las
responsabilidades a que hubiere lugar, las siguientes
certificaciones:
1. Certificados sobre deudas por expensas comunes de acuerdo con
el art. 69 del decreto 18.734/49;
2. El certificado de las coplas de las actas de la asamblea de
acuerdo con 10 dispuesto en el art. 59 del citado decreto;
3. Las certificaciones del art. 32, inc. h).
XX - RESPONSABILIDAD DEL NUDO PROPIETARIO
Artículo 35º
En caso de usufructo, habitación, anticresis, locación, comodato
o de cualquier otra clase de acto, hecho o convención que
confiera posesión, tenencia o uso y goce sobre la
correspondiente unidad, que no sea a título de dueño, no tendrán
intervención en el consorcio los titulares de aquellos derechos,
permaneciendo el nudo propietario, en cuanto a sus relaciones
con la entidad, con la plenitud de las responsabilidades y
obligaciones para con ella y en el ejercicio de todos sus
derechos de propietario, cualesquiera sean los términos de los
contratos celebrados con terceros.
XXI - JURISDICCIÓN
Artículo 36º
El hecho de ser titular del dominio exclusivo de cada una de las
unidades del presente edificio, e integrante del consorcio como
propietario del terreno y las cosas comunes del edificio,
importa el conocimiento y aceptación de este reglamento como así
también la obligación de someterse para toda cuestión judicial o
extrajudicial propia de este instrumento, a la jurisdicción de
los tribunales nacionales de la Capital con exclusión de toda
otra, quedando expresamente convenido que los domicilios
especiales que se constituyen no importan prórroga de
jurisdicción.
XXII - ADMINISTRADOR y SEGURO
Artículo 37º
a) El administrador y representante legal percibirá como
retribución por sus servicios, los honorarios que resulten de la
aplicación del arancel de la Cámara Argentina, de la Propiedad
Horizontal;
b) El administrador y representante legal percibirá como
retribución por sus servicios, los honorarios que resulten de la
aplicación del arancel de la Cámara Argentina, de la Propiedad
Horizontal;
c) El edificio se encuentra actualmente asegurado contra riesgo
de incendio, bajo póliza Nº _ _ _ _ _ de la Compañía _ _ _ _ _ _
_ _ _ _ con vencimiento el _ _ _ _ _ dicho seguro ha sido
sometido al régimen de la ley 13.512, obligándose éste una vez
escriturados los departamentos a favor de sus adquirentes, a
endosar la póliza en favor del consorcio de propietarios. A su
vez los integrantes del consorcio se obligan a rembolsar al
anterior propietario lo abonado en concepto de prima, en las
proporciones establecidas en el art. 9º, inc. a) del presente, a
partir de la fecha de posesión o de las respectivas escrituras,
según sea el caso. |
|
