| |
La responsabilidad
respecto de la conservación de las obras está establecida desde
hace largo tiempo tanto en el Código Civil, como en el Código de
Edificación de la Ciudad de Buenos Aires.
En el Código Civil, (Art. 2616) se enuncia que todo propietario
debe mantener su edificio, y ser responsable por los daños que
pueda causar su negligencia al respecto. El Código de
Edificación, a través de su Art. 6.3.11 (de la conservación de
las obras) concuerda con lo establecido en el Código Civil.
La ley Nº 257 de la Ciudad de Buenos Aires, junto con su decreto
reglamentario Nº 1.233 fue promulgada con el objetivo de
reforzar la conciencia de la ciudadanía acerca de ciertas
obligaciones que ya estaban establecidas de antemano en los
códigos citados anteriormente.
No agrega más responsabilidades a los propietarios que la de
presentar ante las autoridades del Gobierno de la Ciudad, un
documento que dé cuenta del estado en que se encuentra su
edificación.
Los administradores tienen un rol fundamental en el cumplimiento
de este trámite, ya que son ellos los que generalmente conocen
la ley y plantean al consorcio la necesidad de cumplir con lo
que ella requiere, luchando muchas veces contra la falta de
responsabilidad o la inacción de muchos copropietarios.
Es el administrador el que mayormente conoce la importancia de
la ejecución de tareas de mantenimiento de las fachadas, antes
de que se produzcan deterioros de importancia, que son de más
compleja y costosa reparación.
Construcciones afectadas por la Ley 257 C.A.B.A.
La ley 257 alcanza a la totalidad de las construcciones erigidas
en la ciudad, tanto viviendas unifamiliares como edificios de
alta complejidad e intima a los propietarios de inmuebles a
presentar la certificación del estado correcto de las fachadas y
sus partes componentes: balcones, ménsulas, carteles, cornisas,
cerramientos, barandas, entre otras.
Las presentaciones tienen plazo de vencimiento según la
antigüedad del inmueble.
La periodicidad con que se debe presentar este certificado
depende de la antigüedad del edificio:
· Edificios de más de 72 años: Cada 2 años
· Edificios entre 50 y 71 años: Cada 4 años
· Edificios entre 34 y 50 años: Cada 6 años
· Edificios entre 21 y 34 años: Cada 8 años
· Edificios entre 10 y 21 años: Cada 10 años
La fecha que se toma en cuenta para determinar la antigüedad es
la de la certificación final de obra, y si ésta no existiera, la
fecha de alta para el pago de contribuciones (en Rentas).
Si se tratara de edificios construidos con posterioridad a la
ley 13.512 (de Propiedad Horizontal) se puede considerar en la
mayoría de los casos la fecha del Certificado de mensura en
propiedad horizontal. Sin embargo, y dado que esta fecha no es
muy confiable, -ya que si un edificio fue construido por un solo
propietario y veinte años después se lo dividió en propiedad
horizontal-, la fecha válida para la presentación de la ley 257
será la de la construcción y no la de la división.
El deterioro del edificio está relacionado con la antigüedad
real de sus componentes.
Podemos considerar como moneda corriente los dolores de cabeza
que traen aparejados los ambientes insalubres y las filtraciones
de agua de lluvia. Moho, hongos, condensación y también
desprendimientos de mampostería en frentines, balcones, cornisas
y fachadas vetustas abandonadas al paso del tiempo.
Es muy importante que los copropietarios consideren seriamente
esas patologías y no las tomen como simples tareas de
mantenimiento y que cuando tengan que adjudicar los trabajos lo
confíen a empresas idóneas para no provocar una considerable
disminución del trabajo inmobiliario y un deterioro en la
calidad de vida.
Las patologías típicas más comunes se clasifican de la siguiente
forma:
Patologías constructivas en muros:
Estalladuras, fisuras y grietas.
Origen: cuando los recubrimientos de las armaduras en las
estructuras de hormigón armado son insuficientes puede
producirse filtraciones de humedad que una vez que ataca el
hierro lo oxida, aumenta el volumen y produce un estallido o
agrietado del hormigón armado.
Consecuencias: Filtraciones de agua de lluvia; desprendimientos
de mampostería en la vía pública y/o terceros; agua insalubre en
tanques de agua potable.
Solución: Limpieza profunda en las armaduras, aplicación de
productos anticorrosivos; aplicación de selladores poliuretánicos, aplicación de cementos especiales que soporten
las contracciones en invierno y las dilataciones en verano y,
por último, revestimientos elastomerizados que protegen toda la
estructura edilicia.
Obligaciones de
los Copropietarios
si hay que arreglar o pintar toda la fachada del edificio y el
mantenimiento de los balcones es exclusividad de cada
copropietario, ¿qué hacemos? ¿Le imputamos esa diferencia al
susodicho? ¿Pintamos o arreglamos todo y eso lo dejamos sin
tocar?
La ley 257 (decreto 1233) establece la OBLIGACIÓN (para los
propietarios de inmuebles) de mantener en buen estado los
frentes, contrafrentes, patios de aire y luz, medianeras y
techos evitando que puedan producirse desprendimientos con
eventual daño a las personas o bienes. Para esto, deberán
acreditar haber llevado a cabo la presentación de la
documentación requerida por el Gobierno de la Ciudad de Buenos
Aires. La Ley-257, su objetivo
Por medio de la Ley-257 se intima a los propietarios de
inmuebles situados en el ámbito del GCABA, a realizar una
inspección técnica a cargo de un profesional competente, la
misma tiene como objetivo el mantenimiento y conservación de los
elementos estructurales y decorativos de las distintas fachadas,
estas no se limitan solo a los frentes, sino que abarca a todos
los elementos situados en Azoteas, Contrafrentes, Patios de Aire
luz, etc.
En suma, la prohibici6n
impuesta por la norma legal no sólo se refiere al acto de
alterar el frente con la colocación de carteles, etc. , sino que
se remite también a las partes exteriores del edificio
correspondientes a cada unidad privada, evitando de esta manera
la falta de uniformidad arquitect6nica. Del mismo modo, la ley
alude el ejercicio abusivo del derecho de propiedad, impidiendo
que su invocación autorice a variar el frente.
Patologías mas frecuentes
Los muros de los edificios
requieren tareas de cuidado y mantenimiento que en muchos
aspectos se pueden asimilar a los tratamientos indicados por los
profesionales de la medicina para el cuidado y la recuperación
de la salud.
Por ese motivo, algunos términos que se utilizan habitualmente
en la medicina, han pasado a aplicarse a las construcciones.
. Diagnóstico
Evaluación de los signos que permiten reconocer una patología
. Patología
Problema que requiere una acción concreta orientada a solucionar
la causa que la origina
. Daño
Deterioro que se produce por efecto de una patología.
El correcto mantenimiento del estado de conservación depende en
gran medida de dos acciones: la realización de tareas de
mantenimiento periódicas, sostenidas en el tiempo, y la
detección temprana de los signos que evidencian la acción de
diversas patologías, que permita la pronta reparación de las
causas que las originan.
En la medida en que no se realizan las tareas de mantenimiento
periódicas, las patologías se desarrollan más fácilmente.
El momento en que se manifiesta una patología no es el inicio
del deterioro de un elemento constructivo. Es la culminación de
un proceso muchas veces invisible, que puede llegar a durar años
de acción sostenida de un agente agresivo, como por ejemplo el
ingreso de agua dentro de un muro.
Por tal motivo, una vez que una patología se evidencia, es
preciso actuar rápidamente, ya que cuanto más se demoran las
reparaciones, resultan más complicadas y costosas.
|
|
