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¿Qué es un Acta?
Un "acta" es un testimonio escrito de sucesos que se transcriben
en el instante mismo de estar sucediendo.
El Libro de Actas
Todos los actos entre personas reunidas por un mismo fin con el
claro propósito de deliberar y acordar algo en torno a un cierto
Orden del Día, deben dejar constancia en "actas", las cuales
serán contenidas en un libro debidamente foliado, donde,
-precisamente-, se transcribirán todas las resoluciones de la
Asamblea de Copropietarios, las cuales deberán ser firmadas por
todos los presentes.
Se denomina "foja" a cada una de las páginas de un Libro de
Actas. Esto quiere decir que por cada hoja, hay dos fojas
correlativas (frente y dorso).
La numeración de las actas seguirá correlativamente en los tomos
sucesivos del mismo año. Si al finalizar el año quedan más de 5
fojas útiles, se procederá por nota marginal, en el acta
siguiente, a consignar el cierre y efectuar la apertura del tomo
para el año que se inicia en la otra acta. Caso contrario, se
inutilizan.
Las actas se registran en los libros correspondientes, una
después de otra, en orden numérico y cronológico, consignándose
con números claros en la parte superior de la misma (Acta Nº
...).
Todos los libros de actas de un consorcio de propietarios son
obligatorios según la ley 13.512 y deben ser previamente
rubricados por un notario público (escribano) y asentados en el
Registro de la Propiedad Inmueble.
Rúbrica
Debe rubricarse en el Registro de la Propiedad inmueble y, en
caso de extravío o destrucción, se deberá confeccionar otro que
también deberá rubricarse mediante Escribano Público.
Art. 5 Decreto 18.734: “Las decisiones que tome el consorcio de
propietarios conforme al Art. 10 de la ley 13.512, se harán
constar en actas que firmarán todos los presentes. El libro de
actas será rubricado…”
Cuando el Libro de Actas está debidamente rubricado, veremos en
la primera hoja del mismo lo siguiente:
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Número del Libro de Actas (si es el primero, el segundo, etc.);
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Protocolo notarial conteniendo cantidad de fojas ("xxx") de la 1
a la "xxx";
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Nombre, dirección y ubicación del Consorcio de Propietarios;
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Datos del registro del Reglamento de Copropiedad y
Administración;
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Firma, sello y matrícula del escribano interviniente en la
rúbrica del Libro de Actas;
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Firma y sello del representante del Registro de la Propiedad
Inmueble;
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Estampillado fiscal;
En cada página (foja) y sobre el folio correspondiente,
aparecerá un sello del Ministerio de Justicia de la Nación;
En la última página (foja) se repetirá la firma y el sello del
representante del Registro de la Propiedad Inmueble.
Ausencia del Libro de Actas
La ausencia del Libro de Actas no es excusa para no dejar
asentado lo tratado en la Asamblea, debido a que lo que ésta
resuelve, reviste el carácter de ley.
Por lo tanto, lo más apropiado será concurrir a un notario
público (escribano), quien deberá dejar constancia pormenorizada
de todo lo efectuado en la reunión asamblearia labrando el acta
de asamblea completa.
Dado que la redacción la efectúa el Notario, su firma “da fe” de
lo expuesto y el instrumento resultante resulta "indubitado"
(fehacientemente válido).
Difícilmente alguien podrá redargüir dicha acta de asamblea de
falsedad y su contenido hará fe ante cualquiera de los
copropietarios, asistentes o ausentes, aún sin la notificación
que dispone el decreto reglamentario de 18.734/49 de la ley
13.512, o ante cualquier instancia comercial o judicial.
“Actas Volantes”
Se le suele llamar así a un papel común o romaní, normalmente
papel tamaño oficio, color blanco, que aparentemente impresiona
como "legal" y que algunos propietarios intentan reemplazar por
las actas notariales a fin de evitar los gastos de escribanía.
Dicho instrumento privado sólo es "válido ante los
copropietarios" que estamparon su firma en él, pero NO para
quienes no asistieron a la asamblea, o, incluso, para terceros
ajenos al consorcio pero involucrados en negocios consorciales,
máxime teniendo en cuenta que no intervinieron en el acto, ni en
el acta, y por supuesto, no firmaron absolutamente nada.
Adulteración de Libro de Actas
El Libro de Actas, -debidamente rubricado-, se constituye en documento público y, por lo tanto,
su adulteración es
delito "penal".
Cap. III - Falsificación de documentos en general
Art.292.- El que hiciere en todo o en parte un documento falso o
adultere uno verdadero, de modo que pueda resultar perjuicio,
será reprimido con reclusión o prisión de uno a seis años, si se
tratare de un instrumento público y con prisión de seis meses a
dos años, si se tratare de un instrumento privado.
Si el documento falsificado o adulterado fuere de los destinados
a acreditar la identidad de las personas o la titularidad del
dominio o habilitación para circular de vehículos automotores,
la pena será de tres a ocho años.
Para los efectos del párrafo anterior están equiparados a los
documentos destinados a acreditar la identidad de las personas,
aquellos que a tal fin se dieren a los integrantes de las
fuerzas armadas, de seguridad, policiales o penitenciarias, las
cédulas de identidad expedidas por autoridad pública competente,
las libretas cívicas o de enrolamiento, y los pasaportes, así
como los certificados de parto y de nacimiento.
Art.293.- Será reprimido con reclusión o prisión de uno a seis
años, el que insertare o hiciere insertar en un instrumento
público declaraciones falsas, concernientes a un hecho que el
documento deba probar, de modo que pueda resultar perjuicio.
Si se tratase de documentos o certificados mencionados en el
último párrafo del artículo anterior, la pena será de tres a
ocho años.
Art.294.- El que suprimiere o destruyere, en todo o en parte, un
documento de modo que pueda resultar perjuicio, incurrirá en las
penas señaladas en los artículos anteriores, en los casos
respectivos.
Art.296.- El que hiciere uso de un documento o certificado falso
o adulterado, será reprimido como si fuere autor de la falsedad.
Anulación de un Acta de Asamblea
Las actas firmadas por los responsables no pueden anularse sino
por orden judicial. Por tal motivo, la nulidad de un acta está
sujeta a derecho, conforme lo establece el Art. 18 del Código
Civil: «Los actos prohibidos por las leyes son de ningún valor,
si la ley no designa otro efecto para el caso de contravención».
A su vez, el Art. 1038 del Código Civil dice: «La nulidad de un
acto es manifiesta, cuando la ley expresamente lo ha declarado
nulo, o le ha impuesto la pena de nulidad. Actos tales se
reputan nulos aunque su nulidad no haya sido juzgada.»
Sobre las nulidades, el Código Civil en su Art. 1039 expresa lo
siguiente: «La nulidad de un acto jurídico puede ser completa o
sólo parcial. La nulidad parcial de una disposición en el acto,
no perjudica a las otras disposiciones válidas, siempre que sean
separables.»
Si cierto acta fue impugnada vía Carta Documento, o la asamblea
en sí misma lo fue como acto jurídico, hasta tanto el juez no se
expida, seguirá teniendo vigor lo estipulado, en base a que el
Código Civil establece, muy claramente en su Art. 1046 que «Los
actos anulables se reputan válidos mientras no sean anulados; y
sólo se tendrán por nulos desde el día de la sentencia que los
anulase.»
Por último, en caso de anulación judicial y conforme al Art.
1050 del Código Civil, tenemos que: «La nulidad pronunciada por
los jueces vuelve las cosas al mismo o igual estado en que se
hallaban antes del acto anulado.»
El Art. 1049 del Código Civil dice con respecto al que causó la
irregularidad: «Tampoco puede pedirla por razón de violencia,
intimidación o dolo, el mismo que lo causó, ni por el error de
la otra parte el que lo ocasionó». |
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