54 [011] 4241-8428 / 2076-3155 Lanús , Buenos Aires

Grupo CaiXas Administradores de Consorcios


   
  Volver a Página Anterior Imprimir esta página
 
Aspectos Legales de un Consorcio: Vicios Redhibitorios

Vicios de Construcción


Legales

Bienes Comunes: Tipos y Características
Bienes Comunes: Desafectación
Confronte Notarial
Daño Temido
Daños a Terceros
Destrucción del Edificio
Dominio y Condominio
Escrituración
Locación de Servicios
Mandato
Mora
Obras Nuevas
Oposición a Obras Nuevas
Origen de la P.H.
Pago por Consignación
Portería
Reglamento de Copropiedad
Reglamento Interno
Ruidos Molestos: Tipos y Efectos
Ruidos Molestos: Denuncias
Ruina
Tenencia de Animales
Títulos Perfectos
Uso Exclusivo
Vetustez
Vicios Redhibitorios

 


Responsabilidad del Constructor en la Obra de Inmuebles
 

Para entender los alcances de la responsabilidad del constructor por vicios en la construcción, basta con mencionar los siguientes artículos del Código Civil y sus respectivas reformas:

Código Civil, Art. 1646. (Ley 17.711 Reforma al Código Civil).
“Tratándose de edificios u obras en inmuebles destinados a larga duración, recibidos por el que los encargó, el constructor es responsable por su
ruina total o parcial, si esta procede de vicio de construcción o de vicio de suelo o de mala calidad de los materiales, haya o no el constructor proveído éstos o hecho la obra en terreno del locatario. Para que sea aplicable la responsabilidad, deberá producirse la ruina dentro los diez años de recibida la obra y el plazo de prescripción de la acción será de un año a contar del tiempo en que se produjo aquella.
La responsabilidad que este artículo impone se extenderá, -indistintamente-, al director de la obra y al proyectista según las circunstancias, sin perjuicio de las acciones de regreso que pudieren competer.
No será admisible la dispensa contractual de responsabilidad por ruina total o parcial.


Código Civil, Art. 1647 bis.
“Recibida la obra, el empresario quedará libre por los vicios aparentes y no podrá, luego, oponérsele la falta de conformidad del trabajo con lo estipulado. Este principio no regirá cuando la diferencia no pudo ser advertida en el momento de la entrega, o los defectos eran ocultos. En este caso, el dueño tendrá sesenta días para denunciarlos a partir de su descubrimiento. De acuerdo a este artículo, el constructor deja de responder por:

Vicios evidentes:
Si el comitente no los denunciare a la entrega de la obra y por

Vicios ocultos:
Si no los denunciare dentro del plazo de 60 días de descubiertos (Art. 1647 bis), salvo que sean de tal gravedad que ocasionen, -o necesariamente vayan a ocasionar-, la ruina total o parcial, en cuyo caso, -aunque el vicio no haya sido denunciado en término-, responderá el responsable (Art. 1646)

Es importante destacar que el sistema de denuncia de vicios evidentes y ocultos tiene una excepción en caso de ruina, donde se ha fijado una responsabilidad de origen legal, -no contractual-, que no depende del cumplimiento de requisitos previos.

Por otro lado, el plazo de sesenta días tiene sentido en cuanto circunscribe la responsabilidad al daño inmediato. La persistencia de las consecuencias de los vicios tales como humedad o agrietamientos no tratados a tiempo, pueden y suelen producir daños que deben ser achacados más a la desidia del propietario que a las faltas del constructor.

Hay que tener en cuenta que "si la aparición de signos de humedad en una construcción es denunciada inmediatamente, seguramente podrá ser reparada con un gasto limitado a las partes donde se la verifique, pero si se deja pasar el tiempo sin repararla, los daños van a ser cada vez mayores y, no ya por la humedad en sí, sino por no haberse tomado los recaudos lógicos y necesarios"
El Código Civil define esta situación denominando como Vicios ocultos (o redhibitorios) los que existen en un inmueble al tiempo de su compra, y que lo convierten en impropio para su destino, debido a que disminuyen su uso total o parcial (pero de manera sustancial), por lo que, -si el comprador los hubiera conocido-,  no lo hubiera adquirido o hubiera dado menos por ese inmueble.

Tampoco se podrá hacer jugar esta garantía, si quien vendió puede probar que el comprador conocía o debía conocer estos vicios (según su profesión u oficio), es caso de quien, -como constructor-, compra para sí.
Tampoco correrá la misma para quienes adquirieron el inmueble en remate o adjudicación judicial.
Entonces quien compro o alquilo un inmueble en aparente buenas condiciones y después se encontró con defectos de construcción, o en los materiales utilizados, o con humedad o con cualquier otro defecto que le impide utilizarlo, habitarlo, alquilarlo, repararlo, deberá poner de manifiesto la garantía de la que goza.

Queda claro que los defectos pequeños de la propiedad no son vicios ocultos garantizados por el articulo 2164 del CC. Y tampoco estamos hablando de vicios ocultos en la escritura, ni en el boleto de compraventa ni en documentación relacionada con la operación de compraventa o alquiler de tal inmueble, ya que se trataría de otros vicios (de derecho) pero no los de hecho, tangibles y capaces de ser percibidos por quien habita la propiedad.

Estamos hablando de vicios claros, graves, reparables o no, por los que no puede pactarse (en la escritura o contrato) la eximición de responsabilidad para el vendedor, es decir, que el mismo no puede hacerse a un lado y resultar no responsable de tales posteriormente. Cuenta entonces la buena fe, tanto de quien esta de un lado como del otro del contrato.

Si el que compra pretende hacer valer un vicio de una propiedad que luego demolerá, no tiene sentido su reclamo y no existe buena fe de su parte. Tengamos en cuenta que también pueden existir tales vicios en los planos, en la dirección de obra o en la construcción.

Además del Código Civil ,también la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor, en su artículo primero, incluye, -en las relaciones de consumo-, las establecidas para la adquisición de inmuebles nuevos o lotes de terreno destinados a vivienda, con la condición de que “la oferta sea pública y dirigida a personas indeterminadas”. Es decir que las transacciones de este tipo son atendidas por dicha ley, pero no así las pactadas entre particulares.

A quien se le reclama y cuanto tiempo tenemos para hacerlo?

a) Garantía del constructor y/o arquitecto y/o maestro mayor de obra: 10 años contados a partir del momento de adquisición del inmueble. Nace del reclamo por cualquier problema estructural propio de la construcción, en razón de la profesión de estos.

b) Garantía por vicios aparentes: son los descubiertos a simple vista. Hay un plazo de 2 años para denunciarlos.

c) Garantía por vicios ocultos: aparecen tiempo después de adquirido el inmueble, como suele ocurrir con las manchas de humedad escondidas bajo una mano de pintura. El reclamante tiene tres meses (o 60 días hábiles) desde la aparición del desperfecto para exigir la reparación tanto al constructor como al vendedor.

La responsabilidad puede también transferirse al vendedor del inmueble, siempre que la cuestión se encuentre dentro de los parámetros que rigen a los vicios en la compraventa
También existe el caso en que los responsables sean quienes intervinieron en la cadena de fabricación y comercialización  cuando los materiales utilizados fueron defectuosos, ejemplo de esto es el caso de ladrillos con fallas de fabricación.
Puede llegar incluso a sancionarse penalmente al empresario constructor de una obra cualquiera o al vendedor que cometiere, -en la ejecución de la obra o en la entrega de materiales-, un acto fraudulento capaz de poner en peligro la seguridad de las personas o de los bienes (lo que significa vender materiales de una calidad que no es la prometida o la que figura en los papeles).
Para que se aplique este delito, la acción debe consistir en una defraudación en las sustancias, calidad o cantidad de los materiales utilizados en la ejecución de una obra o vendidos para su construcción (lo que torna muchísimo mas barato el material para quien lo vende y para quien lo compra).

Si el caso no encuadra en un tipo penal, quedará aún por analizar la responsabilidad civil por daños y perjuicios e incluso la responsabilidad administrativa que protegen nuestras leyes de lealtad comercial.

 

Volver al "Menú Legales"

 

 

2014 - Grupo CaiXas® - Todos los derechos reservados