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El Reglamento de
Copropiedad y Administración es la escritura pública que incluye
y encuadra a un edificio en la ley 13512.
Su importancia es fundamental para definir la organización
consorcial. Señala las unidades funcionales, sus metrajes, sus
porcentuales, las cosas propias y comunes, los órganos de
gobierno del consorcio de propietarios, clases y forma de
convocar a asambleas, etc.
Si algún propietario, al firmar la escritura, no ha recibido una
copia del mismo, puede solicitarlo mediante nota firmada
solicitando la expedición del Testimonio, detallando los datos
catastrales del inmueble, con su firma certificada por
Escribano.
Modificación
Debido a que el Reglamento de Copropiedad y Administración no es
ni más ni
menos que un contrato, en principio, su modificación o
reforma solamente es viable con el consentimiento de los
propietarios reunidos en asamblea y con el concurso de las
mayorías que imponga el propio reglamento o la ley 13.512.
Sin embargo, la jurisprudencia tiene resuelto que la naturaleza
contractual del reglamento no obsta a que la justicia pueda
invalidar una o varias cláusulas por razones de legitimidad, sin
que ello implique sustituir la voluntad de los propietarios.
Modificación del reglamento de copropiedad por vía judicial
El reglamento de copropiedad y administración deberá ser
elevado a escritura pública con su correspondiente inscripción
en el Registro de la
Propiedad y proveer sobre las siguientes materias:
1.- Especificación de las partes del edificio de propiedad
exclusiva;
2.- Determinación de la proporción que corresponda a cada piso o
departamento con relación al valor del conjunto;
3.- Enumeración de las cosas comunes;
4.- Uso de las cosas y servicios comunes;
5.- Destino de las diferentes partes del inmueble;
6.- Cargas comunes y contribución a las mismas;
7.- Designación de representante o administrador, retribución y
forma de remoción, facultades y obligaciones;
8.- Forma y tiempo de convocación a las reuniones ordinarias y
extraordinarias de propietarios, persona que las preside, reglas
para deliberar, quórum, mayorías necesarias para modificar el
reglamento y para adoptar otras resoluciones, cómputo de los
votos, representación, etc.
Sin perjuicio de ello, su modificación por vía judicial deberá ser
justipreciada en sus motivos o fundamentos por los jueces con
carácter sumamente restrictivo, a tenor de los fallos que
seguidamente se transcriben:
"En efecto, sobre el particular se ha dicho que "es aceptable la
factibilidad de la reforma de un reglamento de copropiedad de un
inmueble sometido al régimen de la ley 13.512 por vía judicial,
pero, con carácter restrictivo y cuando medien circunstancias de
especial gravedad. Esto es: que tal como ha sido aceptado
jurisprudencialmente -a pesar de la opinión de calificada
doctrina que niega facultad al órgano jurisdiccional para
alterar modalidades de relación convencional- la modificación
sería posible cuando las cláusulas sean atentatorias de lo
dispuesto por el artículo 953 del Código Civil o impongan
situaciones que atentan necesariamente contra los fines de la
ley".
(Cámara Nacional Especial en lo Civil y Comercial, Sala II,
24/9/1984, Replansky, Alberto c/Gliken, José. En Jurisprudencia
Argentina, tomo 1985 - II).
"El reglamento de copropiedad y administración de un
edificio de propiedad horizontal, que en ningún momento haya
soportado críticas por trasgresión al orden público, moral o
buenas costumbres, es el contrato al que las partes
voluntariamente se sujetaron limitando sus respectivos derechos
y, ante ello, el Tribunal carece de facultad para modificarlo so
pretexto del principio de equidad que se habría deteriorado. "
(Cámara Nacional Civil, Sala B, 28/11/75 - Consorcio Rosario
120/22 c/Mossayaben, Eduardo). En Jurisprudencia Argentina, 1976
– II -, pág. 461).
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