54 [011] 4241-8428 / 2076-3155 Lanús , Buenos Aires

Grupo CaiXas Administradores de Consorcios


   
  Volver a Página Anterior Imprimir esta página
 
Aspectos Legales de un Consorcio: Reglamento de Copropiedad y Administración

Concepto. Modificación


Legales

Bienes Comunes: Tipos y Características
Bienes Comunes: Desafectación
Confronte Notarial
Daño Temido
Daños a Terceros
Destrucción del Edificio
Dominio y Condominio
Escrituración
Locación de Servicios
Mandato
Mora
Obras Nuevas
Oposición a Obras Nuevas
Origen de la P.H.
Pago por Consignación
Portería
Reglamento de Copropiedad
Reglamento Interno
Ruidos Molestos: Tipos y Efectos
Ruidos Molestos: Denuncias
Ruina
Tenencia de Animales
Títulos Perfectos
Uso Exclusivo
Vetustez
Vicios Redhibitorios

 


El Reglamento de Copropiedad y Administración. Su Modificación
 

El Reglamento de Copropiedad y Administración es la escritura pública que incluye y encuadra a un edificio en la ley 13512.

Su importancia es fundamental para definir la organización consorcial. Señala las unidades funcionales, sus metrajes, sus porcentuales, los bienes propios y comunes, los órganos de gobierno del consorcio de propietarios, clases y forma de convocar a Asambleas, etc.

El Copropietario adquirente de una unidad sometida al régimen al propiedad horizontal, tiene el derecho de solicitar su copia del Reglamento que regirá la vida consorcial de su edificio. Sin embargo si al firmar la escritura traslativa de dominio no ha recibido una copia del mismo, puede solicitarlo mediante nota firmada solicitando la expedición del Testimonio, detallando los datos catastrales del inmueble, con su firma certificada por el Escribano.

 

Contrato de Adhesión

Tienen la particularidad de que son redactados por una sola de las partes contratantes y se encuentran abiertos a que otras personas lo consientan y "se adhieran" a él o no.

Sin darse cuenta todos los días millones de personas que viajan en subtes, metros o ferrocarriles se encuentran adhiriéndose a estos contratos, a saber: o acepta las cláusulas de transporte impuestas por el transportista, o no viaja.

En la misma categoría se encuentra el Reglamento de Copropiedad y Administración: Quien compra una unidad sometida al régimen de propiedad horizontal debe someterse a un reglamento común del que no tiene oportunidad de discutir sus cláusulas debido a que el Decreto 18.734 reglamentario de la Ley 13.512 exige tácitamente que las redacte el vendedor al disponer que no puede venderse ninguna unidad funcional sin que pre-exista un reglamento.

 
Modificación

Debido a que el Reglamento de Copropiedad y Administración no es ni más ni menos que un contrato, en principio, su modificación o reforma solamente es viable con el consentimiento de los propietarios reunidos en Asamblea y con el concurso de las mayorías que imponga el propio reglamento o la ley 13.512.

Sin embargo, la jurisprudencia tiene resuelto que la naturaleza contractual del reglamento no obsta a que la justicia pueda invalidar una o varias cláusulas por razones de legitimidad, sin que ello implique sustituir la voluntad de los propietarios.

Modificación del reglamento de copropiedad por vía judicial
El reglamento de copropiedad y administración deberá ser elevado a escritura pública con su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad y proveer sobre las siguientes materias:
1.- Especificación de las partes del edificio de propiedad exclusiva;
2.- Determinación de la proporción que corresponda a cada piso o departamento con relación al valor del conjunto;
3.- Enumeración de las cosas comunes;
4.- Uso de las cosas y servicios comunes;
5.- Destino de las diferentes partes del inmueble;
6.- Cargas comunes y contribución a las mismas;
7.- Designación de representante o Administrador, retribución y forma de remoción, facultades y obligaciones;
8.- Forma y tiempo de convocación a las reuniones ordinarias y extraordinarias de propietarios, persona que las preside, reglas para deliberar, quórum, mayorías necesarias para modificar el reglamento y para adoptar otras resoluciones, cómputo de los votos, representación, etc.

Sin perjuicio de ello, su modificación por vía judicial deberá ser justipreciada en sus motivos o fundamentos por los jueces con carácter sumamente restrictivo, a tenor de los fallos que seguidamente se transcriben:

"En efecto, sobre el particular se ha dicho que "es aceptable la factibilidad de la reforma de un reglamento de copropiedad de un inmueble sometido al régimen de la ley 13.512 por vía judicial, pero, con carácter restrictivo y cuando medien circunstancias de especial gravedad. Esto es: que tal como ha sido aceptado jurisprudencialmente -a pesar de la opinión de calificada doctrina que niega facultad al órgano jurisdiccional para alterar modalidades de relación convencional- la modificación sería posible cuando las cláusulas sean atentatorias de lo dispuesto por el artículo 953 del Código Civil o impongan situaciones que atentan necesariamente contra los fines de la ley".
(Cámara Nacional Especial en lo Civil y Comercial, Sala II, 24/9/1984, Replansky, Alberto c/Gliken, José. En Jurisprudencia Argentina, tomo 1985 - II).

"El reglamento de copropiedad y administración de un edificio de propiedad horizontal, que en ningún momento haya soportado críticas por trasgresión al orden público, moral o buenas costumbres, es el contrato al que las partes voluntariamente se sujetaron limitando sus respectivos derechos y, ante ello, el Tribunal carece de facultad para modificarlo so pretexto del principio de equidad que se habría deteriorado. "
(Cámara Nacional Civil, Sala B, 28/11/75 - Consorcio Rosario 120/22 c/Mossayaben, Eduardo). En Jurisprudencia Argentina, 1976 – II -, pág. 461).

 

Volver al "Menú Legales"

 

 

2014 - Grupo CaiXas® - Todos los derechos reservados