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El
aumento de las expensas suele poner en jaque a la economía de los
propietarios, muchas veces jubilados, pensionados o familias con
serias dificultades económicas.
El consorcio tiene personal que se lleva – en promedio – el 60% del
gasto total del edificio, sumado a la totalidad o una parte de las
facturas de luz, gas o teléfono que consumen el empleado y su
familia.
Es por eso que, -en procura de abaratar costos-, en ciertos
edificios se decide despedir al personal que ocupa la vivienda y
alquilar o vender la misma. ¿Es esto posible?
La respuesta es "Sí", es posible porque dicha vivienda pertenece al
condominio, es decir, al conjunto de propietarios, y ellos pueden,
legítimamente, decidir en asamblea alquilar o vender esas
comodidades.
Ahora bien, una vez que se haya resuelto la venta de las comodidades
de portería, será necesario hacerse cargo de la reforma del
reglamento de copropiedad y administración que ello implica, pues
será preciso atribuirle a dicha unidad un porcentual como cualquier
otra unidad funcional.
Las dudas surgen en el caso de que no se reúnan
los votos de la
totalidad de los propietarios reunidos en asamblea. En ese supuesto,
la venta de la portería resulta absolutamente imposible.
No así, en cambio, si se pretende alquilarla con el propósito de
abaratar costos. En ese caso, entendemos que por tratarse de un acto
de administración y no de disposición, la locación es perfectamente
legal cuando es decidida en asamblea por más de la mitad de la
totalidad de los propietarios del inmueble.
Es verdad que a primera vista una medida de tal naturaleza podría
aparecer como un cambio de destino –generalmente prohibido por los
reglamentos de copropiedad y administración- pero en realidad una
cosa es el destino que reviste una unidad dentro del inmueble y otra
diferente el uso circunstancial que sus propietarios pueden hacer de
ella en un momento determinado y por motivos determinados. Por eso
es necesario que la asamblea, -que así lo decidiese-, exprese
claramente las razones por las cuales la comunidad prefiere arrendar
dicha parte común. Los jueces han declarado en reiteradas
oportunidades que la sujeción a las normas reglamentarias por el
reglamento mismo, es una razón que debe ceder ante circunstancias
impuestas por la equidad. En este caso, la imposibilidad de los
comuneros de hacer frente al creciente aumento de expensas.
Finalmente, es importante destacar que, desaparecida la portería, el
edificio deberá contar, de todos modos, con un sanitario adecuado
para quien desempeñe eventualmente las tareas de limpieza y todas
las inherentes a un encargado o ayudante, ya sea de media jornada o
jornada completa. De no ser así, se arriesgarán a sufrir un planteo
laboral, que no será exitoso para el consorcio.
Porcentuales necesarios
Para Venta: 100% de los propietarios,
pues habrá que reformar el Reglamento de Copropiedad y transformar
la Portería (Bienes Comunes) en Unidad Funcional (Propiedad
Exclusiva del dueño), asignándole un coeficiente tal como poseen el
resto de las unidades funcionales.
Para Alquiler: Mayoría necesaria que
establezca el Reglamento de Copropiedad, el cual, por lo general,
estipula las 2/3 partes o mayoría absoluta (del total de los
copropietarios) |
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