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El Artículo 9, inciso "C"
de la Ley 13.512, impone:
"...La forma y proporción de la contribución de los propietarios
a los gastos o expensas comunes..."
Cabe aclarar que "toda expensa es común" pues es común "a todo
el consorcio".
Esta confusión es normal pues, en la Argentina, no existe una
una norma jurídica que establezca con exactitud cuáles gastos
son ordinarios y cuáles extraordinarios.
Las expensas comunes están conformadas por:
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Expensas Ordinarias
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Expensas Extraordinarias
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Gastos Particulares
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Fondo de Reserva
Expensas Ordinarias o
"Tipo A"
Son las que surgen del movimiento ordinario de los fondos
mensuales del consorcio y cuyo pago no puede discutirse.
Contemplan:
· Gastos Fijos: Debido a que el monto a prorratear es siempre el
mismo, se calcula previamente en base a un estimativo
· Gastos Variables (Líquidos): Se harán en base a lo erogado
mensualmente
· Gastos Mixtos (Híbridos): Se combinarán Fijos y Variables.
Comprenden:
· Gastos administrativos
· Sueldos y Cargas Sociales
· Tasas, Impuestos y Contribuciones
· Seguros
· Gastos de Mantenimiento y reparación de las partes comunes
Expensas Extraordinarias o
"Tipo B"
Son aquellas correspondientes a innovaciones para un mejor uso o
goce o mayor renta y su erogación depende de la aprobación de la
mayoría de los propietarios reunidos en Asamblea.
Las expensas de carácter extraordinario surgen ante la necesidad
del consorcio de afrontar gastos que están más allá del común de
lo ordinario. Pueden crearse en base a un imprevisto de carácter
no urgente; para reponer el Fondo de Reserva como consecuencia
de haber tenido que recurrir a él para paliar un imprevisto de
carácter urgente; o de acuerdo a una acción planificada (p/e:
pintar el edificio para fin de año; renovar matafuegos o
ascensores; etc.).
Los inquilinos no concurren con respecto a los gastos
extraordinarios como así tampoco a los correspondientes al Fondo
de Reserva ya que son fondos de capitalización exclusivos de los
copropietarios. De modo que, tanto uno como el otro, deberán
estar correctamente discriminados en la liquidación de expensas
a efectos de que los locatarios no concurran con los gastos de
su locador. En caso de que por alguna índole estos montos
estuviesen unificados, el locador deberá coordinar el detalle
discriminatorio de expensas con el administrador para
trasladárselo al inquilino.
Cómo deben diferenciarse los "Gastos Extraordinarios" de los
"Ordinarios"?
En este caso habrá que usar la lógica, por ejemplo:
Los gastos de reparaciones de caños en un edificio de 30 años
son, -sin lugar a duda-, algo habitualmente ordinario, pero no
lo serán en un edificio de menos de 5 años.
Por su parte, la rotura de cristales, podrá considerar habitual o no dependiendo
del tipo de cristal de que se
trate.
Expensas "Tipo C"
Son expensas derivadas de gastos Particulares en beneficio común
El Artículo 8 de la Ley 13.512, establece:
"Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y
no mediando oposición de los demás, previamente advertidos d,
puede realizar expensas necesaria para la conservación o
reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser
reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios
realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar
los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la
medida en que resultares útiles.
En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su
anterior estado”.
Véase también:
Reparaciones
Véase también:
Reparaciones Urgentes
Véase también:
Reposición Conforme a Obra
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