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Subrogar es sustituir o poner una persona o cosa en
lugar de otra, ya sea por convención explícita o
implícita (tácita).
En el caso de los inquilinos,
en calidad de
locatarios y subrogados—, pagan por el locador las deudas de
expensas del bien locado. El problema, sin embargo, reside
cuando el locatario actúa en
nombre del locador por aquello para lo cual "no fue subrogado".
Hay que tener en cuenta que el "Inquilino" está asumiendo una
obligación que no le corresponde.
Conceptualmente, y
conforme al Artículo 8º de la ley 13.512 de Propiedad Horizontal
actual y las disposiciones sobre el mandato del Código
Civil Argentino, a los inquilinos no les corresponde
abonar las expensas de ningún tipo, ya que es exclusiva
obligación del propietario hacerlo.
Y si entre locador y
locatario se conviene cierto tipo de responsabilidad o exención
de pago, esto quedará librado a lo pactado entre las partes, pero
nunca podrá ser trasladado, -y bajo ningún pretexto-, hacia
terceros (res inter alios acta).
De lo anteriormente dicho, se
desprende que los inquilinos no deben pagar ningún tipo de
expensas, por lo tanto es un despropósito hablar de ordinarias y
extraordinarias en relación a obligaciones y exenciones del
locatario. Las mismas deberían estar integradas dentro de los
contratos de locación, pero "nunca" y de ninguna forma, pueden
estos contratos subordinar al administrador a hacer de empleado
encubierto del propietario locador o imponerle obligaciones.
Por
último: el pago de las expensas por parte del locatario en
reemplazo del locador está sujeto a lo estipulado en el Código
Civil sobre subrogaciones de pago (Art. 767 y siguientes), es
decir que "sólo y sólo si" a efectos de la deuda resulta ser el
inquilino quien contraiga la obligación de pago, esto no le dará
derechos equivalentes al de los propietarios en base a ningún
otro efecto como, por ejemplo, actuar en asambleas (con voz y voto) a menos que el locatario se halle
debidamente mandatado por su locador mediante carta poder
debidamente certificada conforme a reglamento o según lo
estipule la ley.
Por su parte, los recibos por pago de expensas
deben estar a nombre del titular
del dominio, nunca del inquilino.
Toda particularidad sobre las expensas debe ser planteada de
inquilino a propietario y de propietario a administrador. |
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