| |
Antes que nada, analicemos los distintos tipos de intereses
de los que solemos escuchar:
Intereses
Compensatorios
El interés compensatorio "compensa" al acreedor por el tiempo en
que éste "cede" su dinero al deudor.
Este interés sólo se
debe si se ha pactado previamente, con excepción de los
"compensatorios legales" (Artículos 466, 1950 y 2298 del Código
Civil) y sólo es aplicable a la obligación contractual, a
diferencia del Moratorio que es aplicable a todas las
obligaciones.
Intereses Punitorios o Moratorios
Es el interés que se produce ante la falta de pago del capital
en la fecha estipulada. En este caso el Acreedor (prestamista)
tiene derecho "a penar" al deudor por no haberle abonado en
término. Estos intereses aplican una tasa mayor que los
intereses compensatorios.
Es decir, es el interés causado por
incumplimiento de la obligación.
Se "debe" aunque no se haya
pactado y es aplicable a todas las obligaciones.
Es el interés que aplican los Jueces ante la omisión de las
partes para con una obligación y, por lo general se toma la tasa
del Banco Nación.
Por lo general se suele llamar "Interés Punitorio" al Moratorio
expresamente pactado.
Debido que el artículo 509 del Código Civil establece la mora automática
por el solo vencimiento en las obligaciones a plazo, se entiende
que, -si en el reglamento de copropiedad no se establece ningún
otro requisito para constituir en mora al deudor-, ésta se
produce de pleno derecho al término del lapso que tienen
asignados los copropietarios para pagar las expensas. Es decir
que los intereses por el atraso, -sean compensatorios o
punitorios-, comienzan a correr mecánicamente.
Intereses Resarcitorios
Son los que se deben por
haber pagado con posterioridad a la fecha de vencimiento y
compensan la mora transcurrida. Estos intereses suelen
utilizarse con más frecuencia en el derecho tributario, y son
los que se deben abonar, por ejemplo, a la AFIP, cuando no se
cumple en término con el pago de aportes y contribuciones
(F931), haciendo efectivo su pago con los formularios F.801/C o
F.801/E.
Por su parte, cuando los Organismo Recaudadores inician alguna
ejecución, aplican intereses
punitorios a partir de la interposición de la demanda.
Los intereses por expensas son acumulativos?
de acuerdo a lo establecido por el Artículo 623 del Código
Civil, el cálculo de los intereses debe ser Lineal no
acumulativo, salvo acuerdo entre partes que establezca lo
contrario, de lo contrario se caería en el "anatocismo" o "capitalización de los
intereses" (interés sobre "interés + capital")..
Artículo 623 Código Civil (Modificado por
la Ley 23.928)
"No se deben intereses de los intereses, sino por convención
expresa que autorice su acumulación al capital con la
periodicidad que acuerden las partes; o cuando liquidada la
deuda judicialmente con los intereses, el juez mandase pagar la
suma que resultare y el deudor fuese moroso en hacerlo. Serán
válidos los acuerdos de capitalización de intereses que se basen
en la evolución periódica de la tasa de interés de plaza".
Sin embargo, esta prohibición solo es extensible al derecho
civil, ya que en el derecho comercial está legalmente permitido
tal como lo muestran estas dos excepciones:
a) Cuando dicha capitalización fue pactada: ("... por convención
expresa que autorice su acumulación al capital con la
periodicidad que acuerden las partes; o cuando liquidada la
deuda judicialmente con los intereses, el juez mandase a pagar
la suma que resultare y el deudor fuese moroso en hacerlo...");
b) en caso de condenas judiciales no cumplidas.
Cabe destacar que, -la práctica de capitalización de intereses-
siempre fue practicada por los Bancos, quienes, en todos los
casos, aplican las tasas de interés por mora sobre el capital
adeudado y, sobre éste suman los intereses ya devengados, todo
bajo la modalidad del pago de una tasa activa, que lleva insita
la capitalización de intereses, por ser propia de tal sistema.
En lo que respecta a la aplicación de la excepción detallada en
el inciso a), puede ser practicada en las deudas por expensas
siempre que el Reglamento de Copropiedad que rige la vida
institucional del Consorcio establezca expresamente la
posibilidad de aplicar intereses sobre intereses, ya que el
mismo conforma un acuerdo entre las partes que todo propietario
al tomar posesión del bien declara conocer y aceptar.
Por otro lado, dicha decisión podría ser válida si emana de una asamblea
legalmente constituida y con determinación expresa de la cuestión
en el temario u orden del día, debido a ser ésta el
órgano supremo del consorcio y sus decisiones, -dentro del marco
de la ley-, son de cumplimiento obligatorio para todos los
copropietarios, inclusive los ausentes, y no difiere en lo que
respecta a su validez y obligatoriedad de sus decisiones de las
contenidas en el reglamento de copropiedad y administración, de
naturaleza contractual.
De hecho, debido a que toda Asamblea representa un acto jurídico lícito, vinculante
para sus integrantes, se justifica aún más la validez de la
decisión de la capitalización de intereses ya que son los mismos
integrantes de la asamblea los sujetos pasivos de la carga de
tales intereses. El acta respectiva, se convierte, entonces, en una manifestación
expresa del acuerdo de las partes de la aplicación de intereses
sobre intereses.
No obstante, el espíritu de la ley nº 23928 de convertibilidad
en lo que respecta a las limitaciones del anatocismo, es la de no
generar incrementos desmedidos de la deuda en perjuicio no solo
de los deudores, sino también del Consorcio al generarse la
incobrabilidad de las deudas, al menos en el corto plazo.
El artículo 525 del Código Civil establece que los intereses
representan una obligación accesoria, y, como tal condición, se
extingue al cumplirse la obligación principal. Por lo tanto, el
administrador debe tener en cuenta que "el recibo del capital
por el acreedor, sin reserva alguna de los intereses, extingue
la obligación del deudor respecto de ello" (Art. 624), por lo
que hay que tomar precauciones cuando un consorcista estando en
mora, y alegando falta de fondos, paga solamente la deuda por
expensas comunes o especiales, sin incluir los intereses. En tal
circunstancia, es imprescindible incluir en el recibo
correspondiente, la reserva de los intereses impagos, ya que la
imputación, conforme a los artículos 776 y 777 del Código Civil,
corresponde primero a los intereses y luego al capital.
Qué opinan los
Jueces sobre la tasa de interés aplicado?
El Dr. Eduardo L. Lapa en su libro "Administración de Propiedad
Horizontal y Propiedad Vertical. Locaciones" cita jurisprudencia
al respecto: La Corte Suprema nacional dijo: "no puede
computarse intereses sobre el importe total de la liquidación,
sino sobre el capital que la misma menciona, si ya en ella se
han comprendido los intereses anteriores, no pudiendo admitirse
la capitalización de intereses (C.S.N., 24/2/93, "J.A.", t.37,
P.536; T.72, P. 571)"
En cuanto a la tasa de intereses compensatorios y punitorios
que se determina en el reglamento de copropiedad, la
jurisprudencia ha sido muy liberal y admite porcentajes
superiores a los permitidos en las obligaciones comunes.
Una
tasa del 3% mensual, por ejemplo, no sufrirá reducciones en
campo de la justicia y, en algunos casos, ha sido admitida
también alguna mayor, tal como sucedió en mayo de 1976 cuando
fue judicialmente aceptada una tasa del 10% prevista por el
reglamento de copropiedad, y en otro fallo se admitió la
desvalorización monetaria.
El mejor sistema, tal vez, sea prever que el interés sea
superior en uno o dos puntos al aplicado por los bancos
oficiales.
El administrador no está obligado a aceptar el pago
del capital solamente y puede exigir el total, inclusive los
gastos por telegrama de intimación, franqueo, etc. que hubiera
sido menester efectuar por culpa del deudor.
|
|
