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Expensas: Ejecución por Cobro de Expensas

Deudores Morosos


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Ejecución de Expensas
 

La cobranza de deuda por expensas no presenta la dificultad que puede presentar la cobranza de otro tipo de deudas, porque al seguir ésta la propiedad y no al propietario, a la larga o a la corta siempre se termina cobrando, salvo en casos puntuales bastantes excepcionales.

Es casi seguro que en el reglamento de copropiedad se establezca la forma de tratamiento que se debe cumplir para el caso de los morosos.

Debido a que una de las responsabilidades u obligaciones del Administrador es proveer a la recaudación y empleo de fondos que son los necesarios para administrar el inmueble, está obligado a cumplimentar la ejecución y solo la voluntad de una Asamblea  puede eximirlo de ésta obligación.

Tal es así, que el Dr. Carlos Diego Calvo -en su "Manual Práctico de Propiedad Horizontal"- agrega que esta obligación por parte del Administrador "se extiende a los trámites extrajudiciales y judiciales apropiados para perseguir el cobro de las deudas por expensas comunes contra los propietarios morosos..." prosiguiendo que "...el Administrador necesita estar autorizado por el reglamento de copropiedad para representar al consorcio en cuestiones de esa naturaleza".
El mismo autor aclara que corresponde exigirle al moroso el pago de los gastos que demanden los telegramas de intimación, franqueo, etc. por culpa de la deuda.

El Dr. Alberto Aníbal Gabás en su libro "Derecho Práctico de Propiedad Horizontal 1" menciona mucha jurisprudencia al respecto:
"Salvo disposición en contrario, el Administrador, tiene -entre sus facultades implícitas- la representación judicial del consorcio y debido a que la percepción de las sumas necesarias para cubrir las expensas constituye un acto típicamente administrativo,  resulta indudable que el Administrador, en virtud de ese mandato nacido de la ley, se encuentra facultado a reclamar judicialmente el pago de las expensas". [CNEsp. Civ. y Com., Sala II, 13/5/80, DE, 101-441, sum. 47].


Juicio Ejecutivo
Antes de la reforma del Código de Procedimiento Civil y Comercial  y para ser utilizable la vía ejecutiva, era necesario que el Reglamento de Copropiedad lo estableciera expresamente, de lo contrario había que recurrir a la vía del Juicio Ordinario, que era la vía más lenta.
Ahora, -por aplicación del artículo 524-, el crédito por expensas comunes de los edificios sometidos al régimen de la propiedad horizontal, constituye título ejecutivo .


¿Que son los juicios ejecutivos por expensas?
Son Juicios en los cuales no existe un conocimiento pleno del juez, debido a que, en estos casos, la ley concede al legitimado activo, la posibilidad de ejercer una acción ejecutiva con casi nimia defensa del consorcista.
Esto se debe a que, por cuestiones económicas, no resulta posible esperar la lentitud un juicio.
La jurisprudencia tiene dicho que las expensas son como la savia de una planta o como la sangre de la persona, por lo que deben ser abonadas de manera inmediata.

Por su parte, los Códigos Procesales de la Nación y de la Provincia de Buenos Aires permiten el denominado "juicio ordinario posterior", el cual implica que, -una vez cumplidas las condenaciones en el juicio ejecutivo-, el interesado consorcista, podrá promover todas las demandas e incluso reiterar la causa por vía judicial, para reembolsarse de lo mal pagado y, -como todo otro juicio-, como daños y perjuicios contra el Administrador, consorcio y consorcista que se encargaba del cobro de las expensas.

El juicio ejecutivo es procedente en casi todos los casos, motivo por el cual los morosos quedan sujetos al riesgo del embargo inmediato del inmueble de su propiedad o bien, -si el consorcio, como  acreedor, lo prefiera-, de los muebles y otros bienes que elija luego de la frustrada intimación judicial de pago.

El Código Procesal Civil y Comercial de la Nación en el Art. 524 establece  "Constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal. Con el escrito de promoción de la ejecución deberán acompañarse certificados de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad. Si éste no los hubiere previsto deberá agregarse constancia de la deuda líquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios para abonarla, expedida por el Administrador o quien haga sus veces".

Por su lado el Art. 522 del Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires señala: "Constituirá título ejecutivo de crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal. En el escrito en que se promueva la ejecución deberán acompañarse certificados de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad. Si éste no los hubiere previsto, deberá agregarse copia protocolizada de las actas de las reuniones del consorcio, celebradas de conformidad con el reglamento, en las que se ordenaron o aprobaron las expensas. Asimismo, se acompañará constancia de la deuda líquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios por abonarla, expedido por el Administrador o quien haga sus veces"

Sin perjuicio de las condiciones previstas en los respectivos artículos, se concede, de hecho, por los jueces, la posibilidad de ejecutar las expensas sin que se cumplan todos los requisitos establecidos en dichos artículos, ya que muchas veces no hay actas de consorcio.

Los Administradores suelen no acompañar la constancia de plazo, y solamente la de expensas. En muchas ocasiones no acreditan el carácter de Administrador, ni se acredita la legitimación para la ejecución de las expensas, y, en estos casos, elasticidad tribunalicia suele ser excesiva debido a que la legitimación, es decir, la acreditación de "ser" el Administrador o quien hace las veces del mismo, debe estar en el respectivo juicio ejecutivo, pudiéndose, incluso, prescindirse del plazo, ya que podría considerarse que el plazo lo hace el propio traslado de la demanda, a fin de que el moroso pague al notificar la demanda. Pero este es un criterio de excepción.



A tener en cuenta
Los inmuebles inscriptos como “bien de familia” no presentan obstáculo para la ejecución por obligaciones originadas en las expensas comunes.

El copropietario moroso no se libera de la deuda ni siquiera por la renuncia del uso y goce de los bienes y servicios comunes, ni por el abandono del piso o departamento que le pertenece. Tampoco la venta a un tercero lo desliga, debiendo responder con sus demás bienes por el importe adeudado. El adquirente del inmueble posee responsabilidad también por dichas obligaciones, aunque con el límite de la unidad adquirida y no con su patrimonio restante.

Es suficiente acompañar certificados de deuda que reúna los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad y, si no lo menciona, agregar copia protocolizada de las actas de las reuniones del consorcio donde se ordenaron o aprobaron las expensas que se pretenden ejecutar.

Si la unidad en cuestión pertenece a más de una persona, la deuda es debida en “su totalidad” por cada uno de los condóminos, o por el contrario, se liberan abonando al consorcio en proporción a la parte que tienen en copropiedad de la unidad.
De hecho, la Ley 13.512 establece el principio de que la sustancia es la unidad funcional y no el consorcista; así la deuda por expensas emerge de la referida unidad independientemente de quien sea su dueño.

Si bien la deuda analizada es de carácter dinerario y en consecuencia, en principio sería divisible, no se le asigna tal carácter y es imposible cancelarla si no se abona el monto total por parte de cualquiera de los propietarios. Resumiendo, dicha deuda no puede dividirse en tantas partes como cotitulares tenga la unidad funcional. La cancelación se logra sólo mediante el pago del importe total; la intención de abonar nada más que una parte por uno de los condueños constituye pago parcial, facultativo de ser aceptado por el Administrador. Por último, el copropietario que paga la totalidad de las expensas, tendrá luego acción para reclamar de los restantes la parte pertinente, pero ello ya configura una cuestión ajena a la propiedad horizontal.

 

 

 

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