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Expensas: Certificados de "Deuda" o "Libre Deuda"

Lo que hay que saber


Expensas
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Requerimientos
 

El Decreto 18.734, Art. 6º – "A requerimiento de cualquier escribano que deba autorizar una escritura pública de transferencia de dominio sobre pisos o departamentos, el consorcio de propietarios, por intermedio de la persona autorizada, certificará sobre la existencia de deuda por expensas comunes que afecten al piso o departamento que haya de ser transferido".

El decreto Reglamentario de la Ley 13.512, en su Art. 6º, faculta a los Notarios intervinientes en transferencias de unidades en propiedad horizontal, a exigir al Administrador del Consorcio la expedición de la certificación de deuda por expensas comunes del inmueble respectivo.

El Dr. Alberto Gabás, hace mención a esta "facultad" de los escribanos mencionando lo siguiente: "Nosotros consideramos que esta facultad es insuficiente y debió, la norma legal, establecer con carácter obligatorio para todo escribano, dicho pedido de certificación como recaudo previo indispensable al otorgamiento de cualquier escritura. De esta manera se evitarían muchos problemas emergentes de la falta de dicha solicitud al administrador que hace que en muchos casos se transfieran unidades sin la correspondiente liberación de deuda de expensas, lo que implica que dicha deuda siga al inmueble y deba pagarla el adquirente que no originó la deuda y que supone que compró libre de deudas por todo concepto".

Dentro de los detalles solicitados al Administrador en la Certificación de Deuda, se encuentran:   

• si existe deudas,
• si se liquida a mes vencido,
• importe aproximado de las expensas,
• si hay juicios a favor o en contra del consorcio,
• si posee fondo de reserva,
• y si existe seguro contra incendio

En caso que la Escribanía no solicite dicho detalle, el Administrador, -para evitar todo tipo de responsabilidad-, debería detallarlos en el Certificado de Libre Deuda que emita.

El Certificado otorgado por el Administrador es suficiente título ejecutivo, incluso, para el cobro por vía judicial de las expensas adeudadas por los copropietarios morosos.
Si bien no existen fórmulas rígidas para confeccionar los certificados de deuda, la Norma IRAM especifica una base para su confección.

Es Obligación del Escribano solicitar el Informe?
Es común que los Escribanos desliguen su responsabilidad con la siguiente cláusula (o similar):
"Sin perjuicio de los expuesto, -que regirá exclusivamente para las relaciones de las partes-, la
adquirente asume ante los organismos recaudadores, en los términos de la ley 22.427, las deudas que pudieran resultar por los conceptos enunciados, desligando al escribano autorizante de toda responsabilidad al respecto"
.


Corresponde que el Administrador perciba honorarios por la emisión de  "Certificados de Deuda"?

Existen diferentes opiniones:

Comisión de Administración de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias:
"Con relación a los Administradores que pretenden cobrar los certificados por expensas que solicitan los escribanos, esta Comisión considera que dentro de las obligaciones del Administrador se encuentra la confección de los mismos -según lo establece el Reglamento de Copropiedad y Administración, surgido del Decreto Reglamentario de la Ley 13.512- motivo por el cual no corresponde cobro alguno por esta tarea”.

Fundación de Administradores:
“El Administrador puede percibir un arancel por la confección y extensión del Certificado de Deuda por Expensas Comunes, cuando es solicitado por el Escribano Público interviniente en la escritura traslativa de dominio de una unidad funciona.
La normativa vigente sobre el particular es la del artículo 6to., del decreto 18.734/49 reglamentario de la Ley 13.512 de propiedad horizontal que establece textualmente:
"A requerimiento de cualquier escribano que deba autorizar una escritura pública de transferencia de dominio sobre pisos o departamento, el consorcio de propietarios por intermedio de la persona autorizada, certificará sobre la existencia de deuda por expensas comunes que afecten al piso o departamento que haya de ser transferido".

Por su parte, ni la ley de propiedad horizontal ni el decreto reglamentario establecen como una obligación natural del Administrador el otorgamiento del mencionado certificado.

En consecuencia, -no siendo una obligación implícita de la gestión del Administrador realizar tal certificación-, no corresponde considerar la tarea que ello demande como incluida en los honorarios profesionales que mensualmente percibe por sus tareas, pero sí, en cambio, reclamar a la unidad funcional causante del trámite, el pago de un arancel por tal concepto.

Como contrapartida, es habitual que los Escribanos, -al facturar los gastos de escrituración-, cobren por el trámite y gestión que realizan para la obtención del certificado de expensas comunes (franqueo, gestor, etc.) que muchas veces se reduce a un simple llamado telefónico o al envío urgente de un fax a la administración.

Por su parte, la confección del certificado de deuda por expensas comunes le demanda al Administrador un trabajo adicional no contemplado como tarea habitual en su gestión, ya que no solo debe informar con certeza sobre la existencia o no de deuda, sino también sobre el saldo del Fondo de Reserva, los datos completos de la póliza de seguro de incendio del edificio y, fundamentalmente, declarar si el consorcio es parte o no en algún litigio judicial.

Esta tarea implica para el Administrador una gran responsabilidad: en caso de cometer un error u omisión en la certificación, tendrá que responder con sus bienes personales, además del tiempo que le demandará la recolección y verificación de la información que ha de certificar.

Tan serio es el tema, que estos antecedentes, entre muchos otros, fueron contemplados en el dictado de la Norma Argentina IRAM 65.002 (Administración de la Propiedad Horizontal – Formulario de Uso Corriente – Certificado de deuda por expensas comunes), donde expresamente se reconoció en el texto del mismo formulario el derecho del Administrador a percibir un arancel por cada certificación.

 

 

 

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