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Las obligaciones Propter-Rem o
Ambulatorias son aquellas que
están vinculadas a un derecho real, y, por lo tanto, al
transmitir el derecho se transmite también la obligación que
sobre él recae.
Tal es el caso de los condóminos: El dueño de una propiedad bajo
el régimen de propiedad horizontal, se entiende, posee un
Derecho Real sobre la misma, pero, a su vez posee -le guste o
no-, la obligación a la conservación de la cosa común, tal como
lo señala el Artículo
2.685 del Código Civil Argentino:
"Todo condómino puede
obligar a los copropietarios -en proporción de sus partes- a los
gastos de conservación o reparación de la cosa común; pero
pueden librarse de esta obligación por el abandono de su derecho
de propiedad".
Esto significa que,
mientras posea el derecho real de la cosa (es decir, mientras
sea el dueño del departamento), tendrá la obligación de
contribuir a sus gastos.
Otro ejemplo sería el del usufructuario
que tiene un derecho real sobre una cosa ajena, y que, a su vez, debe
contribuir a los gastos de ella proporcionalmente a su goce,
tal como lo expresa el Artículo 2.881 y Ss. del Código Civil
Argentino:
Artículo 2881: "El
usufructuario debe hacer ejecutar a su costa las reparaciones
necesarias para la conservación de la cosa. Aun está obligado a
las reparaciones extraordinarias, cuando se hacen necesarias por
la falta de reparaciones de conservación, desde que se recibió
de las cosas pertenecientes al usufructo, o cuando ellas son
causadas por su culpa".
Artículo 2882: "El usufructuario no puede exonerarse de hacer
las reparaciones necesarias a la conservación de la cosa, por
renunciar a su derecho de usufructo, sino devolviendo los frutos
percibidos después de la necesidad de hacer las reparaciones, o
el valor de ellos"
Por qué
"Ambulatorias"?
se llaman ambulatorias,
pues se trasladan siguiendo a la cosa sobre la que se ejerce el
derecho real, de manera que si el condómino transmite su derecho real sobre la cosa, también
transmitirá, -al nuevo adquirente-, la obligación correspondiente.
Por eso, la única forma de
liberarse de la obligación ambulatoria, es haciendo abandono de
la cosa, es decir, vendiendo la propiedad o cediendo sus
derechos.
No hay que confundir el derecho real vinculado a la obligación
ambulatoria, con ésta propiamente dicha. En el caso del
condominio, cada condómino tiene un derecho real sobre la parte
ideal de la cosa (relación directa entre sujeto y cosa), pero
además tienen una obligación con respecto al otro condómino que
se convierte en acreedor (ambos condóminos son acreedores y
deudores recíprocos) por ejemplo por los gastos conservatorios o
por el pago de las expensas comunes.
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