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Obligaciones del consorcio y de los copropietarios frente a las
distintas reparaciones que se afrontan en el edificio.
La ley 13.512 de propiedad horizontal, en su artículo 8º,
establece que todos los copropietarios tienen a su cargo los
gastos de administración y de reparación de las partes y bienes
comunes del edificio necesarios para mantener en buen estado las
condiciones de seguridad, comodidad y decoro del mismo.
El Dr. Carlos Diego Calvo en su libro "Manual Práctico de
Propiedad Horizontal" dice que "la obligación de reparar los
perjuicios originados o producidos por las cosas, es a cargo de
su dueño, como principio general. De ahí la importancia de la
determinación sobre cuáles partes deben considerarse comunes y
cuáles privativas es fundamental para saber a cargo de quién
estarán las reparaciones".
Ley 13.512 en su artículo 2º considera comunes a:
1) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares,
pórticos galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de
entrada, jardines.
2) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como
calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.
3) Los locales para alojamiento del portero y portería.
4) Los tabiques o muros divisorios de los distintos
departamentos.
5) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en
general todos los artefactos o instalaciones existentes para
servicios de beneficio común.
También agrega que la enumeración anterior no tiene carácter
taxativo y que los sótanos y azoteas revestirán el carácter de
comunes salvo convenciones en contrario.
Hay que considerar que los distintos Reglamentos de Copropiedad
complementan estas disposiciones y el Dr. Calvo agrega que en
"el reglamento puede colocar a cargo del consorcio los gastos
por reparaciones en las partes privativas de los copropietarios
y que en caso de silencio, el consorcio sólo deberá atender los
gastos de los arreglos de las partes comunes aunque estuvieran
afectadas al uso exclusivo de cualquier propietario".
El Dr. Alberto Aníbal Gabás en su "Manual Teórico-Práctico de
Propiedad Horizontal. Ley 13.512. Comentada. Anotada" agrega una
definición muy interesante para tener en cuenta: "todo aquel
ramal, cañería, cableado, instalación, etc. que no sea general o
que esté al servicio exclusivo de una unidad funcional reviste
titularidad también privativa. Lo que se separa de la línea
troncal o principal general hacia una unidad exclusiva es
también exclusivo. Para ejemplificar: de la unidad funcional
hacia afuera, es común; hacia adentro es exclusivo".
Ambos autores hacen especial hincapié en la
diferencia que
existe entre el origen y la manifestación del daño, quién está a
cargo de la reparación y quién debe pagarla.
Los gastos de
conservación o reparación deben ser solventados por el
propietario de la cosa que produce el daño: consorcio, -si se
trata de partes comunes-, o consorcista, -si se trata de sectores
exclusivos-.
En cuanto a quién debe realizar la reparación está
claro que lo debe realizar el dueño de la cosa, pero no es un
obstáculo el que lo realice el administrador y luego cargue el
costo a la unidad correspondiente.
Si una filtración producida
en una azotea o medianera provoca daños en una unidad, más allá
de quién realice la reparación, ésta deberá ser solventada por
el consorcio ya que tuvo origen en una parte común. De manera
inversa si el problema nace en una unidad y se manifiesta en
alguna parte común, la reparación debe ser solventada por el
propietario de la unidad. Queda claro que lo importante es
determinar el origen del problema y no dónde se manifiesta.
Véase también "Reparaciones
Urgentes"
Véase también "Reparación
conforme a obra" |
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