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Qué es la medianera?
La medianería es la pared que separa dos propiedades
cerradas de distinto dueño.
Uso de Medianera
Código Civil, Artículo 2.736: “Todo propietario cuya finca linda
inmediatamente con una pared o muro no medianero,
tiene la
facultad de adquirir la medianería en toda la extensión de la
pared, o sólo en la parte que alcance a tener la finca de su
propiedad hasta la altura de las paredes divisorias,
reembolsando la mitad del valor de la pared, como esté
construida, o de la porción de que adquiera medianería, como
también la mitad del valor del suelo sobre que se ha asentado;
pero no podrá limitar la adquisición a sólo una porción del
espesor de la pared. Si sólo quisiere adquirir la porción de la
altura que deben tener las paredes divisorias, está obligado a
pagar el valor de la pared desde sus cimientos. [El valor
computable de la medianería será el de la fecha de la demanda o
constitución en mora]”.
Mantenimiento
En las paredes medianeras, ambos vecinos deben hacerse cargo de
su mantenimiento. Las reparaciones también deben ser compartidas
salvo que el daño se haya producido por la culpa de uno de
ellos.
Usos
El Código Civil establece que la medianería da derecho a cada
uno de los dueños de la pared a servirse del muro medianero para
todos los usos a que ella está destinada según su naturaleza,
con tal de que no causen deterioros en la pared, o comprometan
su solidez, y no se estorbe el ejercicio de iguales derechos
para el vecino.
Quién es el dueño?
El muro de deslinde, según el Código Civil, obligatoriamente
encaballado (mitad para cada lado) sobre el eje antes
mencionado, en un máximo de 45 cm. se llama "muro divisorio de
predios" y es "privativo" del que lo construyó. Cuando el vecino
hace uso del mismo, personalmente o a través de una construcción
(apoye o arrime), o a través del inmueble (cerramiento forzoso),
se produce la condición jurídica establecida por el Código Civil
de compra forzosa y venta obligada. Y el muro en cuestión deja
de ser privativo y divisorio de predios, para estar en
condominio, y se denomina, entonces, muro medianero.
El derecho de medianería del fundo que tiene ya construida la
pared nace cuando el fundo vecino apoye o arrime el muro.
Extensión de la medianería
En cuanto a su altura, entre dos edificios se presume la
existencia de la condición de medianería hasta la altura del
edificio menos elevado.
Valor
Respecto del valor de la misma “el precio no será el que
disponga su constructor (ya que puede estar sobrevaluado) ni el
que sugiera el nuevo vecino (por las razones opuestas), sino que
se tomará en función del valor que tenga esa pared en el mercado
de la construcción”.
De esta manera, el vecino que utiliza el muro debe pagar la mitad del
espesor que adquiere juntamente con la mitad del terreno que
abarca dicho espesor.
Lo que no puede hacerse es reducir el pago a un espesor menor ya
que el artículo 2.736 lo prohíbe expresamente: “Todo propietario
cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no
medianero, tiene la facultad de adquirir la medianería en toda
la extensión de la pared, o solo en la parte que alcance a tener
la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes
divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como
esté construida, o de la porción de que adquiera medianería,
como también la mitad del valor del suelo sobre que se ha
asentado; pero no podrá limitar la adquisición a solo una
porción del espesor de la pared. Si solo quisiese adquirir la
porción de la altura que deben tener las paredes divisorias,
está obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos.
El valor computable de la medianería será el de la fecha de la
demanda o constitución en mora.”
Para saber exactamente lo que le corresponde pagar al vecino por
derechos de medianería se puede contratar a un profesional
ingeniero o arquitecto para que determine el valor de la pared,
conforme, a lo ya establecido, por fórmulas que darán el valor
del muro a la fecha de la liquidación conforme la edad de la
pared, la construcción, el uso de materiales, el estado de
conservación y el porcentaje de depreciación. La prescripción de
la acción por cobro de medianería es de 10 años.
Una sugerencia: antes de comenzar el vecino las obras de
construcción sería aconsejable hacer una revisión del edificio
del lado de la medianera que linda con el vecino requiriendo los
servicios de un escribano a los fines que constate las
condiciones en que se encuentra el mismo, piso por piso, porque
suele suceder que durante la obra se pueden provocar daños en la
medianera y dentro de las unidades funcionales y con ese
documento ya podremos efectuar el reclamo correspondiente.
"Bien Común"
El artículo 2º de la Ley 13.512 menciona como
partes comunes justamente los muros
medianeros o muros maestros.
Derechos y
obligaciones de los condóminos respecto del muro medianero
. Reconstruir el muro.
. Darle mayor altura al muro.
. Abandonar o renunciar a los derechos sobre el muro.
. Readquirir los derechos de medianería.
. Obligar a su vecino a conservar y mantener el muro medianero
en buen estado.
. Arrimar toda clase de construcciones al muro medianero.
. Colocar tirantes en todo el espesor del muro sin perjuicio del
derecho que el otro lindero posee de hacerlos retirar hasta la
mitad de la pared (C. C. art. 2731).
. Abrir armarios o nichos aun pasando el medio muro, sin
perjudicar al vecino o al muro (C.C. 2731).
. Servirse del muro para todos los usos a los que se destino,
según su naturaleza (C.C art. 2730).
. Abrir ventanas o troneras en el mismo, siempre que su vecino
preste su consentimiento (C.C. art. 2654y 2655).
. Suprimir aberturas, luces y toda obra incompatible con la
medianería (C.C. art. 2655, 2656, 2657, y 2740) siempre que el
lindero edifique.
. Contribuir a gastos de mantenimiento y de reparación, y de igual
manera, a reconstruir en forma conjunta con su vecino el muro,
en el caso de muro condenable.
. Respetar todos los derechos de su condómino.
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