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El tema de la instalación
de consultorios en "Edificios aptos para Profesionales" cuando
perjudica y restringe el derecho de los demás, es de constante
preocupación en los consorcios.
Por lo tanto, para aclarar un poco este tema,
acercamos algunos aspectos destacados del fallo de Primera Instancia del
Juez Nacional de
Apelaciones en lo Civil - sala A-, doctor Castaños Zemborain y
la sentencia de la Cámara.
1- El Consorcio de Propietarios Avenida Cabildo... de la Capital
Federal, por apoderado, promueve demanda contra IRF, BW y AMS,
por cesación de las actividades abusivas que se desarrollan en
tres unidades del inmueble.
Manifiesta que, a partir de 1993, el edificio comenzó a recibir
un desproporcionado número de personas que concurrían
diariamente a las unidades de los demandados, para atenderse en
los consultorios que allí fueron instalados.
Añade, que si bien es posible la instalación de consultorios
médicos en las distintas unidades del edificio, la
extraordinaria afluencia de público que los demandados han
provocado, no solo ha significado la alteración en los costos
consorciales, sino también en el orden, el decoro, la moral, las
buenas costumbres, etc. hasta entonces imperantes.
Funda su derecho en lo establecido por las cláusulas 2a. inciso
b) y 4° del Reglamento de Copropiedad y los artículos 3, 6, 15 y
concurrentes de la ley 13.512, y solicita se haga lugar a la
demanda, con costas.
2- AMS, por apoderado, contesta la demanda y solicita su rechazo,
con costas. Si bien admite ser la propietaria del departamento y
haberlo dado en locación para consultorio, niega que en él se
haya producido actividad abusiva alguna. Por lo demás, agrega,
al comenzar las audiencias de mediación, -por requerimiento de la
administradora- que decidió no renovar el contrato y suscribir un
convenio de desocupación.
3- A su vez, BW, contesta la demanda y solicita su rechazo, con
costas. Manifiesta en primer lugar que, en razón de no vivir ni
ocupar ninguna de las unidades que son de su propiedad, no se le
pueden imputar los supuestos abusos, anomalías y violaciones al
reglamento de copropiedad, que sus ocupantes eventualmente
puedan haber cometido.
Por lo demás, niega todo que al respecto se expone en la
demanda, y sostiene que, según las constataciones arrimadas por
el actor, son otras las unidades que provocan una mayor
afluencia de público.
4- Ante la incomparencia de IRF, no obstante estar debidamente
notificado, se lo declaró rebelde.
En los considerandos del fallo se indica: I. "Hace a la esencia
del denominado sistema de propiedad horizontal, la restricción
de los derechos de cada propietario en beneficio o interés de
los demás.
Estas restricciones al dominio, establecidas en la ley 13.512 y
en los reglamentos particulares, desempeñan un papel fundamental
en el régimen de la propiedad por piso o departamentos, y deben
ser más estrictamente observadas, si cabe, que las que nacen de
las relaciones habituales entre propietarios vecinos, toda vez
que su acatamiento por los copropietarios es condición esencial
para asegurar el buen funcionamiento de las casas divididas por
pisos o departamentos (conf. Cámara Nacional Civil en fallos
publicados en "El Derecho" 22-765, 16-323, 16-315, 22-758,
33-660, etc.).
Las exigencias de la vida en común, en el régimen de la
propiedad horizontal, someten el derecho de cada uno de los
copropietarios a limitaciones mayores que las ya admitidas en el
proceso evolutivo de la noción de propiedad, que es cada vez
menos derecho absoluto e ilimitado.
Por ello, las restricciones recíprocas que impone a los
comuneros el sistema de propiedad horizontal deben ser
escrupulosamente observadas, así como deben aplicarse
estrictamente las sanciones establecidas para los casos de
infracción, pues la finalidad de estas y de aquellas es mantener
la pacífica convivencia de los copropietarios. (conf. E.D.
25-673 y L.L. 102-450).
II. Así las cosas, cabe destacar que el artículo tercero del
reglamento que rige en la especie la vida consorcial establece
que "los departamentos o unidades 2 al 47 serán destinados a
vivienda familiar o consultorios o estudios profesionales..." Y
no cabe duda, ante tan claros términos que, por disposición
estatutaria se ha querido asegurar que, con excepción de la
unidad número uno ubicada en la planta baja, todas las restantes
sean destinadas exclusivamente a vivienda
familiar o consultorios, o estudios profesionales, sin la menor concesión a
posibilitar una actividad empresarial, por parte de sus
moradores.
III. Ahora bien, según resulta de la ponderación en conjunto de
las actas notariales levantadas con ocasión de establecerse el
destino de las personas que ingresaban al edificio (conf. fs.
145/55), las declaraciones testimoniales aquí obtenidas (conf.
fs. 402/12), las actas de constatación levantadas por el Oficial
de Justicia (conf. fs. 428/30) y el informe suministrado por la
empresa que atiende a los ascensores, es indudable que en las
unidades señaladas, no se desarrolla una simple actividad
profesional sino que coordinada por una férrea administración
ejercida desde el departamento A del 4° piso, en forma
estrechamente relacionada, se prestaba
atención médica a un número cada vez mayor de pacientes, con el agravante de que
estos no se limitan a asistir a un consultorio determinado, sino
que se trasladan por el edificio para poder pasar por la
administración ya referida.
IV. Como consecuencia de lo expuesto en los apartados
precedentes, el suscripto estima que el destino dado a las
unidades citadas, resulta ser francamente violatorio de la
voluntad estatutaria. Por tanto, no cabe otra decisión que
acoger favorablemente a la demanda.
Por estos fundamentos y disposiciones legales, tanto implícita
como explícitamente citadas, el fallo hizo lugar a la demanda,
con costas. En consecuencia, se condenó a levantar los
consultorios y oficinas instaladas en las unidades, y cesar allí
toda actividad profesional que supere los límites de su
ejercicio en forma individual, bajo apercibimiento de aplicar
las sanciones conminatorias previstas por los artículos 666 bis
del Código Civil y 37 del Código Procesal.
La sentencia de Cámara, con fecha 5 de octubre de 2000, que
firman Ana María Luaces, Jorge Escuti Pizarro y Mario de la
Puerta Echeverria, quedó firme. En los considerandos se tuvo en
cuenta la opinión de la Cámara Argentina de la Propiedad
Horizontal acerca que "el uso de los sectores o servicios
comunes se practicara de acuerdo con el sentido y las
limitaciones que indica el artículo tercero de la ley 13.512,
con sujeción a los detalles que se establezcan en el reglamento
interno del edificio. Así, pues, cada propietario podrá usar de
los bienes comunes conforme a su destino, pero sin perjudicar o
restringir el legítimo derecho de los demás".
También se hizo uso de las actas notariales que reflejaron que
de 151 personas ingresadas al edificio en tres horas de la
tarde, entre un 17 y un 30% del total de ingresantes se
dirigieron a los dos consultorios y un salón de quinesiología, y
que era posible tomar el ascensor que todo el tiempo estaba
ocupado.
Resultaron concordantes los diversos testimonios aportados a la
causa por copropietarios, que describieron como una
verdadera
"multitud" la cantidad de pacientes que ingresaban al edificio.
En síntesis, de las consecuencias enunciadas surge que
la
tranquilidad de los integrantes del consorcio se ha visto
seriamente afectada por la actividad descripta, la cual ha
superado las previsiones tenidas en cuenta por el Reglamento de
Copropiedad y Administración, y ha justificado, entonces la
promoción de la presente acción.
Por consiguiente, si bien no podría ordenarse en estas
actuaciones el cese liso y llano de las actividades
profesionales de los consultorios - habría de confirmarse la
sentencia en tanto pone a cargo de los propietarios la adopción
de las medidas necesarias para evitar el abuso con que se llevan
a cabo sus actividades los inquilinos de las unidades
demandadas. Con costas. |
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