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Administración de Consorcios


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  Preguntas frecuentes referidas a la remoción del Administrador  
     
  Cuáles son las Causas que ameritan la remoción?
Las causales más comunes son los incumplimientos que imponga el Reglamento de Co-Propiedad o las disposiciones legales, como por ejemplo:
* No contratación de seguros obligatorios,
* No rubricación de libros,
* Omisión del pago de aportes provisionales,
* Falta de rendición de cuentas
* No cumplir con las decisiones de la Asamblea, entre otros

En muchas ocasiones basta con probar que existió un desempeño irregular en los últimos 2 años, tal como las irregularidades en la liquidación y rendición de cuentas.

En caso que el Reglamento no contemple o prevea causales de remoción, la misma podrá solicitarse de existir causa justificada de remoción por haber contravenido o excedido sus funciones y poderes por mal desempeño, falta de rendición de cuentas, negligencia en el cumplimiento de sus obligaciones, etc.

De hecho, aún existiendo cláusula de irrevocabilidad del mandato del primer Administrador, éste puede revocarse con causa (art. 1977, Cód. Civ.).

Aun cuando no se cuente con la mayoría que fije el reglamento, cualquier propietario –o el número de propietarios que el reglamento indique– puede obtener la remoción judicial del Administrador mediando causa justa.



Qué sucede si resulta imposible alcanzar las mayorías necesarias para remover al Administrador?
Véase Apartado Asamblea Judicial



Cuándo puede solicitarse la remoción?
La solicitud de remoción puede ser efectuada:

* en la Asamblea Anual Ordinaria de Propietarios que obligatoriamente se reúne una vez al año para aprobar las cuentas de la gestión del Administrador, o bien
* en una
Asamblea Extraordinaria convocada a tal efecto.



Que mayoría se necesita?
La mayoría necesaria para poder remover al Administrador, DEBE estar establecida en el Reglamento de Co-Propiedad y Administración.
En caso que no conste, se suele requerir la mayoría absoluta, es decir, el 50% + 1 del total de Co-Propietarios (no de los presentes en la Asamblea)
Véase Remoción.


Se puede solicitar una Medida Autosatisfactiva para obtener la remoción?
Una medida autosatisfactiva es un requerimiento urgente, formulado al órgano jurisdiccional.

Habiéndose planteado una medida autosatisfactiva tendiente a la remoción del Administrador debido a numerosas irregularidades en su gestión, se la declaró procedente, sin oír previamente al involucrado y considerando que su derecho de defensa estaba asegurado con la apelación directa sin efecto suspensivo o con la eventual iniciación de un juicio declarativo de oposición cuya sustanciación no impide el cumplimiento de la medida.

En otras palabras: Sí, puede solicitarse una medida de este tipo y el Juez resolverá en cuestión. No se necesitará oír al involucrado (Administrador) pues éste podrá apelar la resolución del juez si la considerase improcedente, por lo que no se lo deja sin defensa.



Qué derechos tiene el Administrador removido contra el acto que determina su remoción?
Algunos autores entienden que el Administrador removido, en ciertos casos, tiene derecho a percibir indemnización o a impugnar el acto que determina su remoción.
Trataremos de aclarar estos aspectos.
 

Puede el Administrador removido de su cargo "impugnar" la Asamblea que lo removió?
Algunos Tribunales han entendido que el Administrador podría impugnar la validez de dicha Asamblea; no obstante, hasta tanto no exista una decisión firme que acoja dicha impugnación y declare la nulidad del acto, cuenta con la validez que le otorga el artículo 1046 del Código Civil. Por otro lado, si el Administrador del consorcio ha sido removido, no puede accionar o solicitar medidas precautorias a nombre del consorcio, por cuanto carece de legitimación para obrar, a pesar que el acto que lo declaró cesante se encuentre cuestionado, en tanto no haya sido declarado inválido por resolución firme.

Otros autores entienden que el Administrador cesante no está facultado para impugnar el acto de su separación, trátese de remoción con o sin causa. El artículo 1970 del Código Civil indica que: “El mandante puede revocar el mandato siempre que quiera...”, lo cual da cuenta de los términos generales y liberales en que la ley consagra la revocabilidad del mandato. Por cierto que muchos mandatarios, en especial los Administradores, cuyo cargo es habitualmente oneroso, pueden verse perjudicados por la decisión de los propietarios, mas la revocabilidad surge de la ley –por tanto, se presume conocida– y es propia de la situación: constituye una circunstancia a la que siempre supieron estaban expuestos.


Y si no se llegó al Quórum o no se incluyó el punto de remoción en el orden del día?
Si bien tanto la falta de quórum o de las mayorías señaladas, como el no haber incluido el punto de la remoción en el orden del día, la incorrecta citación, el inadecuado cómputo de los votos, etc. son causas de nulidad en sí mismas, lo cierto es que únicamente pueden ser observados por los consorcistas.
Esto se debe que las decisiones Asamblearias sólo son susceptibles de ser impugnadas por propietarios, y debido a que el Administrador no lo es, –aunque haya sido removido por una Asamblea que a su parecer no contara con requisitos suficientes– NO está legitimado para cuestionarla.

El mandato y su situación de órgano por decisión Asamblearia son esencialmente revocables y la formación de la voluntad consorcial –que debe acatar– es ajena a su incumbencia.
Si los propietarios no piden la nulidad y eligen a otro Administrador al que pagan las expensas, están confirmando el acto de remoción; si no lo confirman, la actitud que tomen es una cuestión interna que eventualmente lo puede beneficiar.
En tal sentido, el Administrador es un tercero en cuanto a la decisión Asamblearia. Al Administrador sólo se le notifica la resolución tomada, respecto de cuya formación es un extraño. Aun cuando subjetivamente se pueda considerar perjudicado, nada puede hacer, pues desde el origen estaba expuesto a ello. Su actitud renuente a aceptar la decisión tomada por los copropietarios muchas veces obliga a incurrir en gastos para realizar otra Asamblea, notificaciones y honorarios profesionales, lo cual lo hace susceptible de responsabilidades.
 


Puede solicitar Indemnización por la remoción?
En materia de propiedad horizontal, la Asamblea puede resolver la revocación del mandato del Administrador del consorcio pero debe indemnizárselo si procede, particularmente si tiene un plazo pendiente de gestión no vencido; no así si el plazo ha expirado.

La Dra. Elena I. Highton en su libro "El Administrador en la Propiedad Horizontal" realiza esta explicación:"En nuestra opinión, debe tenerse en cuenta que el mandato es diverso de la locación de obra, y es por las reglas del primero que se rige la administración horizontal.
El artículo 1638 del Código Civil da la pauta de lo que es debido cuando el dueño de la obra desiste de ella por su sola voluntad. Puede hacerlo, mas debe indemnizar. No existe regla similar en materia de mandato, que se rige exclusivamente por la confianza y en el cual la falta de esta última no da lugar a resarcimiento alguno. Atar la revocabilidad a la indemnización daría lugar a una relativa irrevocabilidad, pues el consorcio que tuviera intención de despachar a su Administrador tendría que pensarlo varias veces pese al estado de tirantez y recelo, según el tiempo faltante y el monto que estuviera dispuesto o en condiciones de pagar".

Se entiende que el Administrador removido tiene derecho a cobrar lo que corresponda por la parte ya cumplida del mandato (art. 1958, Cód. Civ.).

La cuestión es distinta cuando la remoción es con causa y se hacen al Administrador cargos que son falsos o temerarios, que lo injurian, que afectan su honorabilidad o ponen en tela de juicio su reputación, etcétera. En estos supuestos, cabe la responsabilidad, especialmente por el daño moral que se hubiera configurado con la causal indebidamente imputada.

En consecuencia, salvo sólidas pruebas que pretendan dar lugar a responsabilidades civiles y penales del propio Administrador, conviene al consorcio remover a su órgano sin expresión de causa, lo cual, por otra parte, es más sencillo y deja menos resquemores no sólo en relación al Administrador sino también entre propietarios que eventualmente estén divididos sobre el punto. Y, dada la opinión reseñada, al consorcio no le convendrá fijar límite de tiempo al mandato del representante, no teniendo entonces otra opción que removerlo sin causa cuando así lo entienda apropiado.



Puede una minoría solicitar la remoción?
Sí. Una minoría puede lograr la remoción del Administrador, -y los tribunales la han avalado-, cuando la tirantez y falta de confianza entre ella y el Administrador sea tal que convenga a los intereses del consorcio un pronunciamiento semejante. Aunque no queden probadas las más graves acusaciones contra el Administrador, resulta misión de los jueces lograr que cese ese estado de tensión en el ánimo de los consorcistas que han promovido el juicio, para lo cual no cabe otra solución que remover al Administrador de sus funciones como forma de hacer desaparecer las desinteligencias existentes, con el lógico restablecimiento de la tranquilidad y el orden en el inmueble común.


Se puede solicitar la remoción en forma individual?
Debido a que el Administrador NO es representante de los propietarios sino del consorcio, NO pueden éstos -individualmente- revocar el nombramiento.
De modo que, si ha sido designado por la Asamblea en un acto colegiado que expresa la voluntad del conjunto como consorcio, debe también ser removido por resolución de este órgano, salvo justa causa y siempre que el reglamento no condicione este ejercicio a que lo pida una cantidad de propietarios.


Expirado el periodo por el cual fue designado: su gestión finaliza automáticamente?
No. El cese de su mandato NO se produce por el mero vencimiento del término por el cual fue designado.

Dado que las relaciones jurídicas que se derivan de tal carácter de mandatario y de su actuación frente a los mandantes y a los terceros están regidas por las reglas generales propias de ese contrato, de lo dispuesto por el artículo 1969 del Código Civil se deriva que "el simple vencimiento del término para el que fue designado el Administrador, no produce la cesación "ipso facto" de la representación conferida, máxime si se tiene en cuenta que, -en materia de propiedad horizontal-, el Administrador es un órgano esencial del que no puede prescindirse (Art. 11, ley 13.512).


Resultan lo mismo Renuncia o Remoción desde el punto de vista legal?
No. La renuncia no requiere mayores formalidades excepto su expresión por escrito, en tanto que la remoción debe ajustarse a las formalidades que emanan del Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio.


Pueden los Co-Propietarios llamar a Asamblea para tratar la remoción?
Los Co-Propietarios siempre están libres de reunirse para tratar temas en común, pero de manera "informal". Sin embargo y cumpliendo con todas las formalidades que la Ley y el Reglamento establezcan, pueden "Auto-convocarse" para llamar a Asamblea si es que el Administrador en funciones se niega a hacerlo o a incluir como punto del orden del día su remoción.
(Véase: "Convocatoria" y
"Funciones del Consejo de Administración")


Pueden participar y votar por la remoción inquilinos o meros ocupantes del inmueble?
Sí, siempre y cuando posean alguna Autorización escrita o Carta Poder del propietario del inmueble, donde se detalle claramente el límite de su autorización, y siempre que esta opción no se prohíba en el Reglamento.
(Véase "Ajenos al Consorcio" y "Carta Poder").


Qué pasa si el Administrador se niega a llamar a Asamblea para tratar su remoción?
En esos casos se suele enviar una carta al Administrador (lo importante es el acuse de recibo) firmada por, al menos, un 33% de los propietarios, para solicitarle se sirva convocar a Asamblea Extraordinaria con 10 días de anticipación para tratar su remoción (salvo que el reglamento establezca otros tiempos o condiciones).

Llegado el día de la Asamblea y en caso que el Administrador no se presentara, simplemente se dejara constancia en el acta. La Asamblea será válida por estar legalmente constituida.

Para votar la aprobación de la remoción se necesitara el 50% + 1 (mayoría absoluta) de los integrantes del consorcio (no de los presentes en Asamblea), si es que el Reglamento no dispone otros porcentuales.
En ese mismo acto se podrá designar a un nuevo Administrador, previamente acordado con el Consejo o los Copropietarios.
No resulta necesario la presencia del un Escribano para “dar fe”, pues bastara con las firmas de los copropietarios presentes.
La resolución de la Asamblea será informado al Administrador y si éste se rehúsa a "enterarse", se le notificara dicha resolución mediante Carta Documento.


El Administrador no efectuó el pago de cargas sociales del edificio por varios años. Se lo puede denunciar?
Se puede realizar una acción judicial por administración fraudulenta (Arts.. 172 / 173 del Código Penal), siempre y cuando la deuda no se hubiera manifestado explícitamente en las liquidaciones de las expensas mensuales o no se hubiera informado en la rendición anual de las Asambleas ordinarias.
De todos modos, la deuda debe ser cancelada por el consorcio a los organismos acreedores (AFIP y SUTERH).


Puede el Administrador removido quedarse con Documentación o Libros del Consorcio?
Véase "Entrega de Documentación" y "Listado de Documentación"


Puede el Administrador tener "Poderes" de Co-Propietarios que le permitan votar en la Asamblea?
El Administrador no puede tener poderes, y si los posee son nulos de nulidad absoluta.
Solo le corresponde a los Co-Propietarios extender un poder para votar en Asamblea a otro Co-Propietario o a quien considere que puede representarlo si es que no podrá estar presente en la misma.
Tampoco puede el Administrador poseer un poder aun siendo co-propietario, pues seria incompatible con el ejercicio del mandato teniendo en cuenta que, como Administrador, no puede votar en Asamblea.


Debe el Administrador removido cumplir con las tareas de pago de sueldo y otras hasta tanto se designe nuevo Administrador?
Desde el momento mismo en que han decidido removerlo, y a pesar de la indignación que pueda sentir-, resulta una cuestión de ética profesional el cumplir con los últimos detalles de cierre de gestión para dejar sin inconvenientes la administración al nuevo mandatario.

Corresponde que el Administrador saliente haga una última convocatoria para nombrar un nuevo Administrador, con fecha retroactiva a la fecha de remoción. Dicho plazo no debería ser superior a 15 días corridos, en caso que el Reglamento no estipule una fecha cierta.

Antes de esa Asamblea deberá entregar una rendición final de cuentas de su gestión mas los libros contables y de actas, etc. junto con toda la documentación de ingresos y egresos. También tendrá que entregar los valores que tuvo en su poder y cancelar la cuenta corriente a nombre del consorcio, si es que se la tuviere.

Por supuesto: Se entiende que, desde el día en que se decidió desvincularlo hasta el día en que entrega la rendición final de cuentas-, el Administrador saliente deberá continuar con las tareas obligatorias de su gestión, tal como el pago de sueldos, etc.
Véase: "Entrega de Documentación" y "Rendición Final de Cuentas".


Cómo denunciar a un Administrador por mal ejercicio de sus funciones?
En CABA: Registro Público de Administradores (Ramos Mejía 880, Parque Centenario)

 Requisitos:
* Informar el Nombre y Apellido para verificar que esté matriculado
* Llevar Copia del Reglamento de Copropiedad y 3 últimas liquidaciones de expensas + 1 Copia del título de copropiedad para acreditar la titularidad o bien contrato de locación para idénticos fines.
* Llevar formulada la denuncia con una copia para que sea sellada como acuse de recibo.
Luego ir a Defensa del Consumidor en el CGP de la zona y presentar resultado de la denuncia.
Si en el registro público no toman la denuncia, dirigirse al Ombudsman de la Ciudad de Buenos Aires.


Otros lugares para denunciar
http://www.550m.com/usuarios/diarioaccion/enlaces/Consejos/Consejos4.htm


Véase también: "Guía Rápida para la Remoción"
 
     
   
 

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