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Resulta inverosímil que a los dueños
de un edificio muchas veces les resulte todo un reto remover del
cargo a quien administra los intereses en común, aun en los casos
en que el Administrador NO CUMPLA sus funciones básicas y
obligatorias tales como la contratación de seguros obligatorios,
rendición de cuentas, presentación de balance, liquidación de
sueldos, registro de libros obligatorios, verificación de medidas
preventivas, entre otros.
Si bien la remoción del Administrador está contemplada en el
Artículo 9, inciso b) de la Ley 13.512 donde se establece que
"el Reglamento de Co-Propiedad y
Administración debe contemplar obligatoriamente “la determinación
de las bases de la remuneración del representante y la forma de su
remoción", no siempre la redacción de este articulo es
clara y muchos propietarios se muestran dudosos a la hora de hacer
valer sus derechos.
Naturaleza de la
remoción del administrador
Según el artículo 9º, inciso b, el reglamento debe determinar la
forma de remoción del representante, debiendo nombrarse, -en su
caso-, el reemplazante por acto de escritura pública. De acuerdo a
estos términos, se presenta el interrogante de conocer si la
remoción del administrador implica la reforma del reglamento, pues
su nombre figura en él y es expresión de la voluntad común.
Creemos que no es así, pues la designación no es propiamente una
norma reglamentaria sino un hecho administrativo. La ley exige que
figure, pues quiere asegurarse que desde el primer momento el
consorcio tenga su representante legal.
La innecesariedad de inscripción en el Registro de la Propiedad
demuestra que no se trata de una modificación del reglamento.
Tipos de Remoción
"Con expresión de la
causa"
Debido a que la relación existente entre el Administrador y el
Consorcio es la de Mandato, el Mandante (Consorcio) puede, -sin
expresión de causa alguna-, y en cualquier momento, remover a su
apoderado.
Así lo expresa la jurisprudencia:”El administrador de un consorcio
es una figura análoga a la de un gerente; sus facultades son
esencialmente revocables y está en un todo sujeto a los términos
del reglamento (SC Mendoza Sala I,18/12/91 LL 1992 C -200”.
Ahora bien: Como vimos, NO es obligatoria la "Expresión de Causa"
para remover al Administrador. Sin embargo, resulta prudente
expresar la causa de su pedido de remoción a fin de evitarle al
Consorcio inconvenientes futuros que pudieran surgir.
Por ejemplo: Supongamos que el Administrador hubiera sido elegido
por el término de un año, o bien, no se hubiera expresado el
tiempo de su mandato en la Asamblea en la que fuera electo.
En este caso resulta importante expresar la causa de la remoción
ya que el no expresarla o revocarle su mandato antes que el tiempo
expire, daría lugar a la indemnización de los daños materiales y
morales que dicha actitud unilateral del consorcio le pudiera
causar.
"Sin expresión de la causa"
Es uno de los casos más comunes de remoción de un administrador, y
el mas difícil de lograr.
Solamente los copropietarios deben reunirse en una asamblea
ordinaria o extraordinaria, reunir el quórum requerido (mayoría o
2/3 partes) de los propietarios conforme lo indique el reglamento,
y lograr alcanzar el cómputo necesario para votar a favor de la
remoción, el cual también debe estar estipulado en el reglamento
de co-propiedad y administración.
Si bien debería ser un procedimiento sencillo, la realidad muestra
lo contrario pues la mayoría de las asambleas fracasan debido a
que los consorcistas no asisten a las mismas y no se reúne el
porcentual requerido para efectivizar la remoción. Es así como los
administradores se eternizan en su puesto, incluso luego que los
consorcistas le han perdido la confianza o no están de acuerdo en
la forma que administra su patrimonio.
En resumen:
Toda vez que se rige la cuestión por las reglas del mandato, el
principio general es que puede removerse al mandatario
(Administrador) sin causa, salvo que el estatuto disponga causales
expresas de remoción, y siempre que se cuente con las mayorías
estipuladas en el reglamento (Art. 1970, Cód. Civ.).
La mayoría mínima es la mayoría absoluta (art. 10, ley 13.512).
Véase también "Guía
rápida para la remoción" y la sección
"Preguntas Frecuentes"
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