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Opción 1 (Remoción y demora de nuevo
nombramiento)
En la Asamblea -con quórum valido-, se vota la remoción del
actual Administrador.
Se informa a los presentes que aún no se han podido considerar
carpetas de postulantes, por lo que se propone:
a) Que el Consejo se haga depositario del Libro de Actas.
b) Que el Consejo convoque y cite a una Asamblea Extraordinaria,
-con la antelación mínima que establezca el Reglamento-, al solo
efecto de elegir nuevo Administrador.
Opción 2: Intimar al Administrador a
convocar a Asamblea Extraordinaria
Enviar al Administrador Carta Documento intimándole a Convocar
Asamblea Extraordinaria en un plazo perentorio –respetando, por
supuesto, los plazos estipulados en el Reglamento de
Copropiedad-, con detalle específico de/los tema/s a tratar en
el orden del día: “Remoción o Continuidad en el cargo del actual
Administrador” y “Designación de nuevo Administrador”
Si bien habrá que respetar los mínimos establecidos por el
Reglamento de Copropiedad y Administración, la carta documento
podrá ser firmada por un solo copropietario si es que el
Reglamento no menciona nada al respecto (lo que no está
prohibido, está permitido)
La Carta Documento es imprescindible debido a ser un
instrumento público de carácter legal (sirve como prueba de
cargo), por lo que es importante mencionar el emplazamiento para
contestarla y convocar a Asamblea.
De todos modos y aunque no es recomendable, se puede optar por
entregarle “en mano” un Escrito donde se especifique lo
anteriormente señalado, haciéndole firmar una copia del mismo
como Acuse de Recibo.
En todos los casos conflictivos
Hacer amplia difusión de la Asamblea Extraordinaria indicando:
Fecha, Hora, Lugar y Orden del Día en forma específica. De ser
necesario, sacarle fotos a las pegatinas de los carteles, y
deslicen las mismas por debajo de las puertas.
Al inicio de la Asamblea, designar tantos copropietarios como
exija el Reglamento, para firmar el Acta
Cuidar que la Asamblea se desarrolle sin ningún vicio o
irregularidad, de modo que nadie tenga motivos para querer
impugnarla, o bien, contratar un Escribano para que se haga
presente en la misma, de modo de “dar fe” que la misma sesionó
con quórum válido y que se decidió de manera intachable e
indiscutible.
Confeccionar el Acta detallando:
1) que se logró el quórum establecido y que por lo tanto existe
Asamblea válidamente constituida
2) que se removió al Administrador “xx” "con las mayorías
legalmente requeridas"
Protocolizar dicho Acta por Escribano
Tener en cuenta
Si no se cuenta con Administrador por cualquier motivo, ya sea:
porque se removió, huyó, falleció o renunció, el Consorcio, -en
carácter de condóminos-, está facultado para designar a un grupo
o sujeto responsable y capaz de convocar a Asamblea para
designar a un nuevo Administrador, aún cuando el Reglamento no
lo contemple.
De hecho, si el Consorcio no cuenta con el Libro de Actas,
bastará un Acta Volante que tendrá validez al ser protocolizada
por Escribano, o bien con la presencia del Notario durante la
Asamblea.
Esto se debe a que se trata de un Acuerdo de Partes
“extra-reglamentario” puesto que ninguna de las condiciones
reglamentarias está siendo dada.
Por otra parte es lícito pues NO se trata de incumplir el
Reglamento sino hacer –en beneficio del Consorcio-, algo que el
Reglamento no contempla.
Qué dice la Ley sobre las remociones?
Ley 13.512 (Nacional): El Artículo 9 remite al Reglamento
de Copropiedad y Administración para determinar la forma de
remoción del administrador
Ley 941 (C.A.B.A): El Artículo 8 también remite al
Reglamento de Copropiedad y Administración con la salvedad
expuesta en el párrafo anterior de que el mandato del
administrador puede ser renovado con los votos de los dos
tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum.
Plan B:
Auto-convocatorias: A tener en cuenta
Si el
Administrador no contesta la Carta Documento o no convoca a
Asamblea, los copropietarios pueden
Auto-convocarse sin necesidad de
contar con la presencia de un Escribano.
De las decisiones tomadas en la Asamblea, se levantará un Acta
Volante que se protocolizará por Notario para que cuente con
validez.
Con el acta protocolizada, se envía una nueva Carta Documento al “ex
Administrador” informándole lo resuelto en asamblea y conforme a lo
notariado, emplazándolo a un término para entregar la documentación
y realizar la rendición final de cuentas bajo apercibimiento de
acciones legales por retención indebida, daños y perjuicios (propia
y del nuevo administrador), más denuncia en Registro Público de
Administradores si está radicado en CABA (Art. 9º, inc. "h" ley 941
modificada) o a Defensa del Consumidor si está radicado en Provincia
de Buenos Aires.
Plan B "Plus"
Si luego de todos los recaudos anteriores el ex Administrador
mantiene su postura tozuda de negarse a entregar la
documentación, lo aconsejable es iniciar la demanda
correspondiente.
Se deberá leer atentamente el Reglamento de Co-Propiedad y
Administración para conocer y respetar sus exigencias en cuanto
a:
1. Porcentaje de copropietarios necesarios para firmar la
Autoconvocatoria, de modo que ésta sea legal y
reglamentariamente válida. (Sólo Co-Propietarios)
2. Cantidad de días mínimos previos para citar a Asamblea
3. Quórum válido (mayoría necesaria) para sesionar
4. A quién se deberá designar como Presidente de la Asamblea y a
quién no
5. Qué exige en Reglamento para designar autoridades
6. Quórum válido (mayoría necesaria) para remover Administrador
y para designar uno nuevo
7. Validez de las Carta Poder y sus alcances
Importante:
Debido a que no siempre es sencillo alcanzar el quórum válido
para remover a un Administrador, lo mejor es aprovechar dicho
quórum para designar uno nuevo en la misma Asamblea, por lo que
es preferible no remover al Actual Administrador hasta que no se
tenga uno nuevo para designar.
Slogan de Auto-convocatorias:
*
Si Ud no asiste: Con qué Autoridad seguirá quejándose?
*
Intentamos crear una conciencia participativa
*
Su presencia es imprescindible para alcanzar el quórum
Véase también: " Preguntas
Frecuentes"
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