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Grupo CaiXas

Administración de Consorcios


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  El Administrador del Consorcio  
 
   
  Funciones del Administrador y Límites

Vinculación
Designación
Designación por Minoría
Clases y Duración
Funciones
Honorarios
Aspectos Contables
Rendición de Cuentas
Aprobación de Cuentas
Desvinculación

Cese de Funciones
Renuncia
Remoción
Guía Rápida para la Remoción
FAQ sobre la Remoción
Rendición Final de Cuentas
Traspaso de la Administración
Otros
Ética Profesional
Ser Administrador en CABA
 
 
 
  Derechos y Obligaciones  
     
 

Se debe entender la actividad del Administrador de Consorcios como una "gestión", la cual NO SOLO comprende el hecho de presentar números regularmente actuando sobre asuntos financieros, laborales y de mantenimiento del edificio, SINO TAMBIÉN el cumplimiento de todas las normas impositivas, laborales, municipales y de seguridad que contribuyan a generar una ambiente de colaboración y participación SIN agregar preocupaciones a su Mandante, y contribuyendo a fomentar un ambiente de tranquilidad sabiendo que existe “alguien” que cuida sus intereses. A esto llamamos: “La tranquilidad de estar bien administrado…” 

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Administración

Administrar las cosas de uso común

Informar inmediatamente cualquier novedad al Consejo de Administración en la persona de cualquiera de sus integrantes, debiendo asimismo estar en contacto permanente con sus miembros
Notificar a todos los propietarios inmediatamente, -dentro de las cuarenta y ocho (48) horas hábiles de recibir la comunicación respectiva-, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al Consorcio
Asambleas

Convocar a las Asambleas de Copropietarios para días y horas hábiles

Convocar a Asamblea extraordinaria, cuando lo estime conveniente o necesario
Convocar a reunión a los integrantes del Consejo de Propietarios, con el objeto de que viertan opinión vinculante sobre prioridades de mantenimiento y conservación del inmueble
Negarse a convocar a Asamblea cuando la petición no sea realizada reglamentariamente
Dejar de cumplir cualquier resolución de la Asamblea de Copropietarios o del Consejo de Propietarios, que fuera contraria a las leyes, decretos, ordenanzas municipales, Reglamento de copropiedad y administración y/o si las considera lesivas a la ética profesional y/o contrarias a los usos y costumbres de su zona de actuación
Desconocer cualquier resolución de la Asamblea de copropietarios que haya sido adoptada sin el “quórum” o las mayorías obligatorias, previa notificación escrita a los Propietarios
Cuentas Rendición

Rendir cuentas anualmente en la Asamblea Ordinaria

Rendir cuentas al final de su gestión
Presentar el presupuesto anual de gastos
Edificio Reparaciones Partes Comunes Dar a conocer al Encargado del edificio del arreglo o trabajo a realizar, cuando los mismos deban realizarse en lugares comunes
Disponer la realización de arreglos y reparaciones en sectores y/o servicios comunes
Reparaciones Partes Privadas Analizar cada arreglo en particular que se le solicite en las partes privadas, resolviendo con la conformidad del Consejo de Administración y de acuerdo a la legislación vigente, si el arreglo debe correr por cuenta del Consorcio o no
Obtener la conformidad del titular de la unidad reparada (en lo que respecta a los arreglos por cuenta del Consorcio en unidades propias) antes de abonar por dichos trabajos
Ingresar y revisar el interior de las unidades funcionales en presencia del ocupante,  desde donde se presuma que se originan daños a bienes comunes
Mantenimiento del Edificio Inspeccionar el edificio, las partes comunes y las U.F. cuando lo considere necesario
Resolver sobre el mantenimiento del edificio
Tener las llaves de los sectores comunes del edificio
Suspender transitoriamente la prestación de servicios centrales y/o comunes, cuando su funcionamiento ponga en peligro la seguridad del inmueble o la de sus habitantes

Erogaciones

Requerir conformidad de la Asamblea o bien del Consejo de Administración para toda erogación por reparaciones, gastos de reposiciones, exceptuados los gastos corrientes
Tomar las previsiones que considere necesarias, a efectos de que la totalidad de los trabajos que se realicen en el edificio se abonen con la liquidación del mes en los primeros días del siguiente, a efectos de no tener que disponer de un Fondo
Rechazar cualquier contratación y/o facturación al consorcio, que haya sido efectuada por el Consejo de Propietarios, sin su previa autorización
Presentar presupuestos al Consejo de Administración en casos de reparaciones importantes y en ningún caso aceptar cláusulas en los mismos que se refieran a “pago previo", "reajustable" u otras que comprometan al Consorcio o que le impidan ejercer plenamente sus derechos sin tener que llegar a la vía judicial para ello
Consultar siempre si algún miembro del Consorcio se encuentra en condiciones de ejecutar y prestar sus servicios en forma idónea y gratuita, debiendo requerir una aceptación escrita y  ratificante de dicha ejecución
Ordenar y pagar con los fondos del Consorcio las cuentas y facturas de gastos de carácter común que se originen a raíz del uso del edificio, así como los necesarios para mantener en buen estado de seguridad, comodidad y decoro de la propiedad. (Artículo 9 de la ley 13.512 - Artículos 1929, 1930 y 1931 del Código Civil)
Expensas Cobranzas Expensas ordinarias (Artículo 9 de la ley 13.512)
Cuotas extraordinarias
Aportes al fondo de reserva
Cualquier otra recaudación que se dispusiera válidamente
Liquidación Preparar las rendiciones y liquidaciones mensuales de expensas (Artículo 1.909 del Código Civil)
Aplicar rigurosamente el interés del x% mensual y acumulativo, a los consorcistas que no abonen en término sus expensas comunes
Deudas Certificar las deudas por expensas. (Artículo 6 del decreto 18743/49).
Cobrarle a los propietarios morosos intereses, multas, recargos, punitorios, gastos de intimación y por gestión de cobranza. (Artículo 9 de la Ley 13512 y Código Civil).
Expedir certificado de libre deuda y posibles pasivos sobre las unidades funcionales y sobre el Consorcio de Propietarios de Propiedad Horizontal a simple requerimiento de los interesados y/o del Escribano interviniente en el acto traslativo de dominio, para lo cual percibirán los aranceles dispuestos por el Colegio para su ejecución, entregando una fotocopia del Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio, así como fotocopia del Reglamento Interno si lo hubiera
Fondos Llevar las Ctas. Ctes. de las Unidades Funcionales
Controlar el destino de los fondos
Percibir los ingresos de cualquier índole a que tenga derecho el consorcio
Ser único custodio de los dineros del consorcio. De existir el manejo conjunto de dichos fondos, deberá constar en Acta de Asamblea la identificación del/los propietario/s designado/s a tal fin, con la trascripción de las responsabilidades civiles y penales que dicho manejo les genera a cada uno de ellos y su aceptación explícita con firma del Acta correspondiente en el Libro de Actas
Honorarios Solicitar anticipos para gastos de su gestión
Cobrar intereses al consorcio por sus adelantos de dinero
Cobrar honorarios profesionales y aranceles acordes al servicio que brinda. Su actividad no se presume gratuita. (Artículo 9 inciso b de la Ley 13512).
Ejercer derecho de retención sobre fondos y documentación del consorcio, si existiera saldo a su favor en concepto de honorarios y/o aranceles, intereses o adelantos realizados con motivo de su gestión
Percibir indemnización, cuando la designación fuere por tiempo determinado y se produzca la remoción encausada con anticipación
Libros / Documentación Llevar los libros de Administración, de Actas, de Órdenes, de Remuneraciones, Registro de Copropietarios. (Artículo 5 del decreto 18743/49 y Artículo 52 de la Ley 20.744)
Certificar los testimonios de los (Artículos 5 y 6 del decreto 18743/49).
Certificar copia de las Actas de Asamblea (Artículo 15 del decreto 18743/49
Custodiar los títulos de propiedad y demás documentación del Consorcio. (Artículo 1911 del Código Civil)
Detentar toda la documentación. (Artículo 1911 del Código Civil)
Contratar las pólizas de seguros obligatorios, acordes a los riesgos cubiertos. (Artículo 11 2º párrafo de la Ley 13.512 y Ley 24557) ).
Recibir la documentación que corresponda al Consorcio de la anterior administración y analizar, además, la documentación, cuentas, comprobantes y realizar observaciones, si las hubiese, dando conformidad solamente de aquello que se halle comprobado en su totalidad
Archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas
Conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del Consorcio y de las anteriores administraciones. (Artículo 1911 del Código Civil)
Solicitar a los Propietarios del Consorcio fotocopia de la escritura traslativa de dominio para llevar actualizado el Libro del Registro de Propietarios, quedando facultado para solicitar, -con cargo a la unidad que no cumpliere-, un Certificado de Dominio emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires
Mandato Cumplir y Hacer Cumplir Resoluciones de las Asambleas

Interpretar y hacer cumplir el Reglamento de Copropiedad

Reglamento Interno del edificio y otros que rijan

Mediación Resolver, en lo posible, las divergencias entre los propietarios u ocupantes del edificio
Contratar especialistas, para resolver cuestiones inherentes a las incumbencias profesionales de los mismos
Personal Designar y despedir al personal del Consorcio
Controlar el desempeño del personal impartiendo instrucciones y órdenes pertinentes. (Artículo 23 del Convenio Colectivo de Trabajo Nº 306/98 y otros)
No utilizar al Encargado del Edificio para todo aquello que no sean sus estrictas funciones
Entregar al Encargado del edificio un "Libro de órdenes" que estará a disposición de los copropietarios, para que puedan realizar las observaciones que consideren pertinentes hacer, las cuales inmediatamente deberán ser verificadas. (Artículo 25 de la Ley 12.981)
Renuncia Renunciar unilateralmente, pudiendo dejar de ejercer el cargo en la fecha fijada para que la Asamblea designe su reemplazante, aunque ésta no sesione
En caso de renuncia o remoción y dentro de los cinco (5) días hábiles de ser notificado con copia certificada del Acta de Asamblea de la designación de quien lo reemplace, en un plazo de treinta (30) días hábiles, deberá entregar los fondos y demás activos existentes, los libros y documentos del Consorcio y rendir cuenta documentada.
Representación Representar al Consorcio, por sí o por apoderado, ante las autoridades públicas o privadas. (Artículo 11 primer párrafo Ley 13.512)
Representar judicial y administrativamente al Consorcio, sin interferencia de otros integrantes del mismo, consorcistas, Consejos de propietarios, encargados, abogados, etc.
Demandar a contratistas y proveedores por incumplimiento de trabajos o servicios contratados
Demandar judicialmente a los deudores
Denunciar a los ocupantes del inmueble ante las autoridades municipales, cuando las transgresiones afecten al Derecho Público
Solicitar el desalojo de inquilinos u otros ocupantes cuando transgredan las normas de convivencia
Efectuar todos los pagos a que esté obligado su representado
Intimar a los consorcistas por infracciones a las normas de convivencia
Contratar los trabajos necesarios para dar cumplimiento a las ordenanzas o leyes vigentes
 
     
 
Límite de sus funciones

Dentro del Régimen de Propiedad Horizontal, el Administrador no debe exceder los límites de actos de administración, por lo tanto no puede realizar actos de disposición sobre el edificio o sobre el patrimonio del consorcio, ya que para estos actos necesita la aprobación de los consorcistas.

Las funciones del Administrador se encuentran limitadas a las de un buen gestor de negocios ajenos; por tanto no puede disponer de los bienes consorciales como si fueran propios y siempre se encuentra obligado a rendir cuentas sobre sus gestiones.

Véase: Administradores de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

 

 

 

 

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