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Para atender adecuadamente a la
satisfacción de las necesidades e intereses comunes a todos los
copropietarios, la ley 13.512 impone un sistema de
administración del edificio de propiedad horizontal y obliga a
colocar a su frente a un administrador (art. 9º, inc. a).
La administración del consorcio consiste en la realización de
todos los actos que tiendan a la conservación normal del
edificio, y la de aquellos de mayor significación que los
meramente conservatorios, en los que la urgencia torne
inconveniente la pérdida de tiempo de una convocatoria a
asamblea para recabar el mandato pertinente.
En base a esta cuestión, se entiende que la existencia del
administrador en el consorcio es de carácter obligatorio, es
decir que, -en materia de propiedad horizontal-, el
administrador es un órgano esencial del que no puede
prescindirse (art. 11, ley 13.512).
El
Primer
Administrador
de
un edificio de pisos o departamentos se encuentra nombrado en el
mismo Reglamento, o bien mediante Acta de Nombramiento a
propuesta de la Empresa Constructora (Véase apartado
"Marco
Legal").
Los
Administradores subsiguientes
serán nombrados en la asamblea
extraordinaria por los porcentajes establecidos en el Reglamento
de Copropiedad. (Véase:
Y si no se alcanza la mayoría?)
En el libro "Manual
Teórico-Práctico de Propiedad Horizontal. Ley 13.512. Comentada.
Anotada" del Dr. Alberto Anibal Gabas se aclara: "Es
común que la asamblea de copropietarios nombre administrador sin
quórum y mayoría reglamentaria, y que éste comience a
administrar, no impugnen la asamblea, y dejen transcurrir el
tiempo sin observación alguna.
En este supuesto, el administrador de hecho se transforma
en administrador de derecho por el transcurso del tiempo
y ante el silencia de los consorcistas, que en este caso, obra
como consentimiento. Pasado un tiempo prudencial, no podrá
impugnarse la designación".
Designación
judicial de administrador
En los casos extremos en los cuales peligre la vida misma o la
existencia del consorcio y la convivencia dentro del inmueble,
corresponde designar a un administrador de oficio, ajeno a los
intereses de los copropietarios y de quien se había venido
desempeñando en el cargo.
La designación de un administrador judicial es una medida que se
caracteriza por su transitoriedad, ordinariamente reflejada en
su mantenimiento mientras dure la situación de emergencia que le
dio origen, estando en principio limitada al lapso que se insuma
en solucionar las cuestiones judiciales pendientes, sin
perjuicio de que las partes puedan peticionar el cese de lo
dispuesto si consideran que las condiciones que determinaran la
medida se han modificado sustancialmente y la subsistencia de la
misma no se justifica.
En líneas generales corresponde destacar que el fracaso de las
asambleas, -por falta de quórum o de mayorías necesarias para
tomar una decisión-, autoriza la designación judicial del
administrador, atento a que la existencia del mismo resulta
indispensable para el funcionamiento del consorcio, por lo que
no puede subordinársela indefinidamente al logro de una
determinada mayoría.
Cabe tener presente que si el nombramiento del administrador no
puede lograrse por la vía normal de las asambleas, ni tampoco
por el procedimiento judicial de excepción que indica el
artículo 10 de la ley 13.512, el juez, -atento a la importancia
del problema para la vida del consorcio-, debe designarlo de
oficio.
Marco Legal
Artículo 9 Ley 13.512
“…El Reglamento debe proveer, obligatoriamente, y por lo menos a
los siguientes puntos:
a) Designación de un representante de los propietarios, que
puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para
administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la
recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin.
Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la
casa y despedirlo".
Código Civil: Mandato
El desempeño del Administrador se rige por las normas del Código
Civil (mandato) por el hecho de "manejar" dinero y/o bienes
ajenos, asumiendo la responsabilidad y la obligación legal de
rendir cuentas.
Art. 1904: "El mandatario queda obligado por la aceptación a
cumplir el mandato y responder de los daños y perjuicios que se
ocasionaren al mandante (consorcio-consorcistas) por la
inejecución total o parcial del mandato"
Art. 1908: "El mandatario deberá abstenerse de cumplir el
mandato cuya ejecución fuera manifiestamente "dañosa" al
mandante (consorcio-consorcistas)
Art. 1909:
"El mandatario está obligado a dar cuenta de sus operaciones, y
entregar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato,
aunque lo recibido no se debiese al mandante"
Art. 1913:
"El mandatario debe intereses de las cantidades que aplicó a uso
propio, desde el día en que lo hizo, y de las que reste a deber
desde que se hubiese constituido en mora de entregarlas"
Ley 19.724 de Pre-Horizontalidad. Derecho de los adquirentes a
designar Administrador
Por lo general, las Constructoras nombran por sí mismas al
Administrador cuando, -juntamente con las escrituras
respectivas-, se redacta el Reglamento de Copropiedad y
Administración.
Sin embargo, la Ley 19.724 difiere de este mecanismo, a saber:
Artículo 25: Administrador
Provisorio
"Terminada la construcción y aunque no medie tradición, el
propietario convocará a los adquirentes con contratos
debidamente registrados a una asamblea dentro de los treinta
(30) días de concluida aquélla, a fin de designar administrador
provisorio, el que será elegido por simple mayoría. La mayoría
se determinará según los porcentuales asignados a las
respectivas unidades en el proyecto de subdivisión".
Hay que tener en claro que el artículo menciona que “el
propietario" convocará a los "adquirentes", Por lo tanto, si no
hay adquirentes previos, la constructora (lo sea o no) asume la
condición de "propietario", por lo que, -en este caso-, el
concepto de constructora y propietario es un tanto vago y ambos
están unificados por definición.
A tener en
cuenta
¿Cómo se debe considerar
correctamente conferido el mandato otorgado por el consorcio al
nombrar un nuevo administrador?
a) Suficiente con la trascripción del acta de asamblea al libro
de actas
b) Protocolización del acta de asamblea
c) Acto de escritura pública al momento del nombramiento
d) Carta documento al administrador notificándolo de la
designación
"Estaría correctamente conferido
mediante Acto de escritura pública (c) de acuerdo a lo
establecido en el artículo 9º inciso b) de la Ley 13.512 de
Propiedad Horizontal, debido a que la jurisprudencia ha
interpretado que la protocolización de un instrumento privado,
-como lo es un acta labrada en el correspondiente libro del
consorcio de propietarios-, no lo convierte en un instrumento
público". (De Administración
de Propiedad Horizontal y propiedad Vertical de Eduardo Lapa.
Página 93 Capitulo 3 La administración de inmuebles en la
Propiedad Horizontal)
Sin embargo, el hecho de tener que modificar el reglamento de
copropiedad y administración cada vez que se nombra nuevo
Administrador, hace que este aspecto de la ley resulte
impracticable. |
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