| |
Por lo General, son las
Escribanías las que solicitan a las Administraciones los
Informes sobre Deudas de Expensas de una unidad funcional
determinada, con los siguientes detalles:
• si existen deudas,
• si se liquida a mes vencido,
• importe aproximado de las expensas,
• si hay juicios a favor o en contra del consorcio,
• si posee fondo de reserva,
• y principalmente si existe seguro contra incendio
En caso que la Escribanía no solicite dicho detalle, el
Administrador, -para evitar todo tipo de responsabilidad-,
debería detallarlos en el Certificado de Libre Deuda que emita.
El Certificado otorgado por el administrador es suficiente
título ejecutivo, incluso, para el cobro por vía judicial de las
expensas adeudadas por los copropietarios morosos.
Si bien no
existen fórmulas rígidas para confeccionar los certificados de
deuda, la Norma IRAM especifica una base para su confección.
Es Obligación
del Escribano solicitar el Informe?
Es común que los Escribanos desliguen su
responsabilidad con la siguiente cláusula (o similar):
"Sin perjuicio de los expuesto, -que regirá exclusivamente para
las relaciones de las partes-, la
adquirente asume ante los organismos recaudadores, en los
términos de la ley 22.427, las deudas que pudieran resultar por
los conceptos enunciados, desligando al escribano autorizante de
toda responsabilidad al respecto".
Libre Deuda
Corresponde que
el Administrador cobre los "Certificados de Deuda"?
Existen diferentes opiniones:
Comisión de Administración de la Cámara
Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades
Inmobiliarias:
"Con relación a los administradores que pretenden cobrar los
certificados por expensas que solicitan los escribanos, esta
Comisión considera que dentro de las obligaciones del
administrador se encuentra la confección de los mismos -según lo
establece el Reglamento de Copropiedad y Administración, surgido
del Decreto Reglamentario de la Ley 13.512- motivo por el cual
no corresponde cobro alguno por esta tarea”.
Fundación de Administradores
“El Administrador puede percibir un arancel por la confección y
extensión del Certificado de Deuda por Expensas Comunes, cuando
es solicitado por el Escribano Público interviniente en la
escritura traslativa de dominio de una unidad funciona.
La normativa vigente sobre el particular es la del artículo
6to., del decreto 18.734/49 reglamentario de la Ley 13.512 de
propiedad horizontal que establece textualmente:
"A requerimiento de cualquier escribano que deba autorizar una
escritura pública de transferencia de dominio sobre pisos o
departamento, el consorcio de propietarios por intermedio de la
persona autorizada, certificará sobre la existencia de deuda por
expensas comunes que afecten al piso o departamento que haya de
ser transferido".
Por su parte, ni la ley de propiedad horizontal ni el decreto
reglamentario, establecen como una obligación natural del
Administrador el otorgamiento del mencionado certificado, por lo
que el consorcio de propietarios podrá designar a otra persona
para tal fin.
En consecuencia, -no siendo una obligación implícita de la
gestión del Administrador realizar tal certificación-, no
corresponde considerar la tarea que ello demande como incluida
en los
honorarios profesionales que mensualmente percibe por sus
tareas, pero sí, en cambio, reclamar a la unidad funcional
causante del trámite, el pago de un arancel por tal concepto.
Como contrapartida, es habitual que los Escribanos, -al facturar
los gastos de escrituración-, cobren por el trámite y gestión
que realizan para la obtención del certificado de expensas
comunes (franqueo, gestor, etc.) que muchas veces se reduce a un
simple llamado telefónico o al envío urgente de un fax a la
administración.
Por su parte, la confección del certificado de deuda por
expensas comunes le demanda al Administrador un trabajo
adicional no contemplado como tarea habitual en su gestión, ya
que no solo debe informar con certeza sobre la existencia o no
de deuda, sino también sobre el saldo del Fondo de Reserva, los
datos completos de la póliza de seguro de incendio del edificio
y, fundamentalmente, declarar si el consorcio es parte o no en
algún litigio judicial.
Esta tarea implica para el Administrador una gran
responsabilidad: en caso de cometer un error u omisión en la
certificación, tendrá que responder con sus bienes personales,
además del tiempo que le demandará la recolección y verificación
de la información que ha de certificar.
Tal serio es el tema, que estos antecedentes, entre muchos
otros, fueron contemplados en el dictado de la Norma Argentina
IRAM 65.002 (Administración de la Propiedad Horizontal –
Formulario de Uso Corriente – Certificado de deuda por expensas
comunes), donde expresamente se reconoció en el texto del mismo
formulario el derecho del Administrador a percibir un arancel
por cada certificación. |
|
